Rozvod je složitým životním obdobím. S ním často souvisí i vypořádání vlastnictví společné nemovitosti. Jak nejlépe postupovat?
Situace, kdy je ve společném jmění manželů (SJM) nemovitost, je dnes běžná. S tím souvisí problematika vypořádání SJM ve vztahu k nemovitosti při rozvodu.
V tomto článku vám chci poskytnout přehled, jak v takové situaci nejlépe postupovat.
Obecně platí, že nemovitost patří do SJM, pokud ji manželé nabyli za trvání manželství. Z toho existují výjimky, např. že manželé mají zúžený rozsah zákonem stanoveného SJM, popřípadě pokud jeden z manželů nabyl nemovitost darováním, děděním, či z prostředků patřících do jeho výlučného vlastnictví. Pojednání o této problematice však není předmětem tohoto článku. SJM pak zaniká, vedle dalších možností, zejména rozvodem.
Pokud manželé dospějí do stadia rozvodu, bude bezesporu jednou z klíčových záležitostí (hned vedle úpravy péče a vyživovací povinnosti vůči nezletilým dětem) otázka vypořádání nemovitého majetku.
Možnosti vypořádání SJM ve vztahu k nemovitosti
Obecně vždy platí za nejlepší řešení se na podmínkách rozvodu (respektive vypořádání majetku) dohodnout.
Ještě před faktickým vypořádáním SJM v rámci rozvodu mohou manželé nemovitost prodat třetí osobě. Obdrženou kupní cenu si pak mezi sebou v rámci vypořádání SJM rozdělí. Tento v praxi nejjednodušší postup je vhodný tehdy, kdy ani jeden z manželů nemá zájem nabýt nemovitost do výlučného vlastnictví.
Pokud výše uvedený postup není v konkrétním případě možný, přichází na řadu reálné rozdělení SJM.
Za tím účelem:
- uzavřou manželé buď dohodu o vypořádání SJM,
- nebo alespoň jeden z manželů podá návrh, aby ve věci o vypořádání SJM rozhodl soud,
- nebo uplynutím 3leté lhůty od zániku SJM rozvodem, kdy nedošlo k dohodě ohledně vypořádání SJM, ani nebyl podán soudu návrh na vypořádání SJM, se nemovitost stává podílovým spoluvlastnictvím obou manželů (jejich podíly budou stejné).
Samotná dohoda o vypořádání SJM může být uzavřena ještě před rozvodem. Bude pak podmínkou tzv. nesporného rozvodu nebo ve lhůtě do 3 let po rozvodu manželství (tj. do doby, než nastane výše popsané zákonné vypořádání do spoluvlastnictví).
Způsob řešení vypořádání SJM v rámci dohody, ale i v rámci soudního rozhodnutí, pak může být trojí:
- společný prodej nemovitosti oběma manželi, když si finanční prostředky z prodeje nemovitosti mezi sebou rozdělí na základě dohody;
- nemovitost zůstane ve vlastnictví obou manželů v rámci spoluvlastnictví, přičemž praktické problémy spojené se spoluvlastnictvím jsou obecně známé, ale i toto může být řešením tam, kde si manželé přejí ponechat nemovitost pro děti apod.;
- nemovitost zůstane ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, přičemž ten se s druhým manželem finančně vyrovná.
Vždy je však nutno mít na paměti, že dohoda o vypořádání SJM ve vztahu k nemovitosti musí být ve tříleté lhůtě od zániku SJM zapsána do katastru nemovitostí, jinak se uplatní zákonný postup a bez ohledu na obsah dohody, která nebyla zapsána do katastru nemovitostí, se SJM k nemovitosti změní na podílové spoluvlastnictví.
Komplikace při vypořádání SJM spojené s hypotékou
Jistou komplikací v rámci vypořádání SJM může být, pokud pořízení nemovitosti bylo financováno prostřednictvím hypotečního úvěru a nemovitost je zatížena zástavním právem.
V rámci prodeje nemovitosti není problém závazky vůči hypoteční bance vypořádat z uhrazené kupní ceny. Zde je však nutno počítat s případnými sankcemi za předčasné splacení úvěru, pokud se doplacení úvěru nebude shodovat s termínem fixace.
Alternativou samozřejmě je i převzetí hypotečního úvěru kupujícím, v praxi však půjde spíše o výjimečnou situaci.
Pokud však má v rámci vypořádání SJM nemovitost připadnout do výlučného vlastnictví jen jednoho z manželů, z podstaty věci s tím souvisí i převzetí závazků vůči hypoteční bance (tzv. převzetí hypotéky). Hypoteční banka jako věřitel však musí s takovýmto převzetím hypotéky souhlasit, jinak takováto dohoda mezi manžely není vůči hypoteční bance účinná a bez jejího souhlasu zůstanou vůči ní v pozici dlužníka (zavázaných osob) oba manželé. Základním kritériem pro vyslovení souhlasu hypoteční banky je posouzení bonity klienta, který má hypotéku převzít.
Shrnutí klíčových bodů
Snad v každé problematické situaci doporučuji na prvním místě dohodu. Pokud je dohoda mezi manžely možná, je vždy nutné dále zvážit, zda nemovitost má být prodána, zůstat ve vlastnictví obou, nebo zda má být vlastnictvím jen jednoho z manželů.
Samotný prodej nemovitosti pak lze realizovat před rozvodem i po něm. Pokud má být nemovitost prodána, je nejjednodušším a nejrychlejším řešením její prodej a ještě za trvání manželství rozdělení finančních prostředků.
Pokud má nemovitost nabýt do vlastnictví jen jeden z manželů a nemovitost je zatížena hypotékou, je vždy důležité si nejdříve zjistit u hypoteční banky, zda bude souhlasit s vyvázáním druhého manžela. Vše ostatní je věcí dohody.
Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa
Víme, jak nejlépe postupovat při vypořádání SJM
Ze zkušenosti víme, že komunikace mezi rozvádějícími manželi je často velmi složitá. Lidé, kteří se kdysi milovali, si často najednou nedůvěřují, vzájemně se obviňují, blokují záměry toho druhého a mají problém spolu komunikovat. Dohoda při vypořádání majetku a eventuální prodej společné nemovitosti je pak často složitý a není možný bez rozhodnutí soudu.
Máme s těmito situacemi zkušenosti. Při prodeji nemovitosti je role objektivního, citlivého a zkušeného prostředníka/makléře k nezaplacení.
Můžeme zajistit prodej nemovitosti, i když spolu nekomunikujete a odmítáte se sejít. Celý prodej může proběhnout tak, že se při prodeji nepotkáte. Náš realitní makléř všechny záležitosti zařídí s každým z vás samostatně.
Garance spravedlivého přístupu
Někdy se stává, že se na nás obrátí jeden z manželů a ten druhý nám apriori nevěří, protože si myslí, že ten první si nás najal, abychom toho druhého při prodeji nemovitosti nějak znevýhodnili či dokonce připravili o jeho podíl na nemovitosti.
Někdy se bojí, že jeden z manželů může ovlivnit cenu v odhadu nemovitosti v neprospěch toho druhého.
To v Alfě v žádném případě nehrozí.
Když se na nás obrátí se žádostí o odhad nemovitosti či prodej jeden z rozvádějících manželů, tak za objednavatele vždy považujeme oba rozvádějící se manžele a žádného z manželů nezvýhodňujeme.
Ceny nemovitostí stanovujeme objektivně a jsou zdokumentovány cenovými mapami zrealizovaných transakcí. Striktně odmítáme požadavky, které by měly znevýhodňovat druhého z manželů.
Zakázku na prodej nemovitosti přijmeme pouze za předpokladu, že je mezi manželi shoda v rozdělení výnosu z prodeje. A tato shoda je stanovena písemně již ve zprostředkovatelské smlouvě.
Nefungujeme tedy při vypořádání majetku při rozvodu např. jako advokáti, kteří každý zastupují jen jednoho z manželů.
Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa
Získejte odhad nemovitosti pro vypořádání SJM
Mohlo by vás také zajímat
