Dopad rostoucí inflace na realitní trh a ceny nemovitostí

Inflace za srpen 2021 vyskočila na 4,1 % ve srovnání se srpnem předchozího roku. Míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen za posledních 12 měsíců byla v srpnu 2,8 %.

Zdroj: ČSÚ

Inflace roste rychlejší tempem, než je 2% inflační cíl ČNB. Centrální banka proto musí jednat a její jednání má a bude mít dopad na realitní trh a ceny nemovitostí. Pojďme se podívat, co můžeme očekávat v budoucnu.

Nástroje ČNB ke snížení inflace

ČNB má v zásadě 3 klíčové možnosti, jak snižovat inflaci.

1. Zvýšení úrokových sazeb

První možností je zvýšení úrokových sazeb. To je to, co dělá nejčastěji. 30. 9. 2021 ČNB zvýšila všechny 3 úrokové sazby. 2T (dvoutýdenní) repo sazbu na 1,5 %, lombardní sazbu na 2,5 % a diskontní sazbu na 0,5 %.

Základní 2T repo sazba stanovuje výši úroku, za který si ČNB půjčuje peníze od komerčních bank. Jejím zvýšením snižuje objem peněžní zásoby. Od 2T repo sazby se také odvíjí úročení spotřebitelských úvěrů.

Rostoucí úrokové sazby ztlumí investiční aktivitu, dochází k ochlazení poptávky a krocení inflace. Na realitním trhu se to projevuje zvyšováním úrokových sazeb z hypoték.

2. Kvantitativní utahování

Další možností je kvantitativní utahování. To je pravým opakem tzn. kvantitativního uvolňování, tedy zvyšování peněžní zásoby, laicky nazývané tisknutím peněz. Toho jsme byli svědky v posledním desetiletí. Při kvantitativním utahováním ČNB peněžní zásobu naopak snižuje. Dělá to tak, že prodává devizové rezervy či státní dluhopisy a získané peníze stahuje z oběhu. Tím působí na pokles inflace.

3. Zvýšení minimálních povinných rezerv

Třetím a nejradikálnějším opatřením je pak zvýšení minimálních povinných rezerv (MPV). Peníze totiž nevytváří jen centrální banka, ale i komerční banky tzv. multiplikací vkladů. V Česku musí banky udržovat minimální povinné rezervy na 2 %. Snížením minimálních povinných rezerv dochází k multiplikaci vkladů, tj. roste množství peněz v oběhu, zvýšení MPV naopak množství peněz v oběhu klesá, čímž působí na pokles inflace.

Zvyšování úrokových sazeb je prvním, nejsnazším a nejcitlivějším nástrojem měnové politiky. Pokud by se inflaci nepodařilo krotit, začne ČNB provádět kvantitativní utahování. Třetí krok – zvýšení MPV – je velmi hrubým zásahem do jemných mechanismů měnové politiky. Proto je zvýšení MPV nereálné.

ČNB však musí postupovat při krocení inflace velmi obezřetně. Pokud by nezvýšila úrokové sazby, mohlo by se očekávání vyšší inflace propsat do očekávání lidí. Ti by pak s vyšší inflací kalkulovali při mzdových vyjednáváních a dodávkách zboží a pak by bylo těžší inflaci stlačit k cílovým 2 %. Pokud by naopak ČNB zvolila příliš radikální opatření, mohlo by to přiškrtit ekonomický růst či dokonce zemi uvrhnout do ekonomické recese a zvýšit nezaměstnanost.

Navíc opatření centrální banky nemají žádný vliv na importovanou inflaci, s výjimkou vlivu posílení kurzu koruny. Růst úrokových sazeb zvýší poptávku investorů po koruně, ta by tak měla začít posilovat, a tím korunově zlevnit importované zboží. Např. posílení koruny z 26 Kč za Euro na 25 Kč za Euro znamená, že dovážené zboží zlevní o 4 %.

Vliv protiinflačních nástrojů na ceny nemovitostí

Zvyšování úrokových sazeb z hypoték působí jako tlumící nástroj na poptávku po hypotečních úvěrech a nemovitostech.

Od roku 2015 až do současnosti jsme zažívali období extrémně levných peněz, které přispělo k velkému zájmu o nemovitosti, což se projevilo i na výrazném růstu jejich cen.

Přiměřený růst úrokových sazeb tedy pravděpodobně o něco sníží poptávku po nemovitostech. Otázkou je, jak úrokové sazby dál porostou. Pokud se výše hypotečních úvěrů vyhoupne až na 3,5 nebo 4 %, bude to sice pro mnoho lidí nepříjemné, ale přizpůsobí se. Problém budou mít zejména ti, co jsou již nyní předluženi a splácí hypotéky na krev. Celkově se však žádné velké drama na trhu podle mě konat nebude. Realitní a hypoteční trh se tak po několika letech rychlého růstu může konečně zklidnit.

Pokud by však úrokové sazby z hypoték dál rostly nad 5 % a více, bude to představovat pro mnoho lidí a firem problém. Poroste počet lidí, kteří nebudou schopni splácet hypotéku či spotřebitelské úvěry. Vyšší úrokové sazby z úvěrů ztlumí investiční aktivitu, zvýší se nezaměstnanost. Více lidí bude donuceno své nemovitosti prodat. To může vést k jejich větší nabídce na trhu a působit jako impuls proti růstu cen, nebo dokonce vyvolat pokles jejich cen. To nám však ukáže další vývoj.

Růst úrokových sazeb, jaký schválila ČNB 30. září, je podle mě naprosto adekvátní a domnívám se, že přispěje k mírnému zklidnění realitního trhu. Ceny nemovitostí mohou přestat růst tak silným tempem jako v posledních letech. V případě pokračujícího růstu úroků může dojít k cenové stagnaci anebo dokonce i mírnému poklesu cen. Osobně spíš sázím na mírný růst cen až stagnaci v některých lokalitách. Ceny nemovitostí totiž již někde vyrostly do takových výší, že jejich další nárůst v blízké době nedává ekonomický smysl.

Potenciálně doutnajícím problémem pro realitní trh může představovat vysoký deficit státního rozpočtu. V rozmařilé rozpočtové politice nejde pokračovat donekonečna, dluhy se musí splatit. Vláda tak může zvyšovat daně či snižovat výdaje. To už je však téma na jiný článek.

Inflace v letech 2005 až 2021

Míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za 12 posledních měsíců proti průměru 12 předchozích měsíců.

Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen ke stejnému měsíci předchozího roku vyjadřuje procentní změnu cenové hladiny ve vykazovaném měsíci daného roku proti stejnému měsíci předchozího roku.

Bazické indexy – Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen k základnímu období (průměr roku 2015=100) vyjadřuje změnu cenové hladiny sledovaného měsíce příslušného roku proti průměru roku 2015.