Tisíce bytů v Praze jsou prázdné. Jak je to možné?

Řešení je snadné a efektivní. A nemusíme při tom objevovat Ameriku. Je jím:

Zvýšení daně z nemovitostí

Než mě začnete lynčovat, tak chci říct, že v žádném případě nejsem pro zvýšení daňové zátěže obyvatel, spíše pro přeskupení daní, jak vám vysvětlím v závěru článku. Průměrného majitele, který nemovitost užívá pro svou potřebu, se vůbec nedotkne.

V západní Evropě, USA a Kanadě to pochopili již dávno. Daň z nemovitostí nutí vlastníky k hospodárnějšímu využívání svých nemovitostí, čímž umí systémově vyřešit spoustu problémů na realitním trhu. Majitelé jsou pod větším tlakem, aby byty pronajali nebo je prodali.

V Praze je spousta nemovitostí, které majitelé nevyužívají, mají v nich jen uložený kapitál, byty jsou prázdné, stavební pozemky leží ladem. A majitele nic nenutí to změnit.

Je to jejich právo. Ale…

• Blokuje to rozvoj Prahy.
• Nedostatek bytů vytváří sociální napětí.
• Chátrající domy jsou nebezpečné pro kolemjdoucí.
• V opuštěných činžácích se schovávají bezdomovci a problémoví jedinci, čímž roste kriminalita v okolí.
• Opuštěné činžáky jsou nevzhledné a nevytvářejí příjemnou atmosféru obce.
• Ničí se architektonické dědictví. Často jsou totiž činžovní domy památkově chráněné a zub času způsobuje nevratné škody.
• Rostou xenofobní nálady vůči cizincům, kteří činžovní domy vlastní, neplatí v Česku skoro žádné daně a nepřinášejí do obcí žádnou přidanou hodnotu.
• A v neposlední řadě chybí Praze peníze na její rozvoj.

Zejména Italové vlastní v centru Prahy hodně činžovních domů, o něž se vůbec nestarají, jsou opuštěné a svému okolí nebezpečné. Jako například dům v úvodním obrázku v Holešovicích.

A nebo tyto. Některé mohou být pro kolemjdoucí i nebezpečné.

Daň z nemovitostí je v Česku ve srovnání s vyspělým světem směšně nízká.

Daň z nemovitostí ve světě

Např. v Německu je základní daň z nemovitostí 0,35 % z tržní ceny, ale k ní si obce připočítávají obecní koeficienty, takže ve velkých německých městech se platí daň z nemovitosti klidně i více než 2 % z tržní ceny ročně.

Podobné je to v Kanadě či USA. Tam vlastník nemovitosti zaplatí ročně nejčastěji od 1 až 2 % z aktuální tržní ceny nemovitostí do obecní kasy v závislosti na lokalitě. Zhodnotíte nemovitost či její cena vzroste? Zvýší se vám daň.

Někde hraje při výpočtu daně roli i to, jestli je nemovitost obsazená či prázdná. Např. ve Washington DC byste platili daň z nemovitostí 0,85 % z tržní ceny u obsazené nemovitosti, u prázdné dokonce 5 % z tržní ceny ročně.

V některých Evropských státech je zvykem, že u první nemovitosti, kterou užíváte pro vlastní potřebu a máte v ní trvalé bydliště, získáváte slevu na dani. Vyšší daň z nemovitostí se tak dotkne pouze těch, kteří mají nemovitosti na investice, a zejména těch, kteří je nechají opuštěné a nestarají se o ně.

Např. na Floridě mají slevu na dani i ovdovělí vlastníci. Podobně se dají poskytnout slevy zdravotně postiženým či seniorům.

Obce tak získávají zdroj peněz, které mohou investovat do svého rozvoje, infrastruktury, financovat školy, školky, domovy seniorů, městskou policii, hasiče, pomáhat sociálně slabým, nemocným, lidem v nouzi atd. A lidé neprotestují, protože z toho mají užitek a v obcích se jim lépe žije.

Z takového bytu v ceně 5 mil. Kč byste v Torontu ročně zaplatili do obecní kasy min. 150.000 Kč na dani z nemovitostí. Z nevyužívaného bytu ve Washingtonu DC byste ročně zaplatili 250.000 Kč. V Praze to není ani tisícovka, nehledě na to, jestli byt využíváte či vám leží ladem. V dalších obcích pak ještě mnohem méně.

Na fungování obce tak více přispívají ti, kdo mají majetek. Čím větší nemovitý majetek máte, tím více na fungování obce přispíváte.

Daň z nemovitostí v Česku

V Česku to takto nefunguje. Největšími přispěvateli do obecní kasy jsou ti, kdo v obci mají trvalé bydliště, nikoli ti, kdo v ní vlastní nemovitosti.

A to je dle mého názoru špatně.

Pokud nemovitost patří cizinci, který tu trvalý pobyt nemá, obci nepřispívá nic na její provoz. Pokud je nemovitost opuštěná a vlastník se o ni nestará, nikdo v obci z ní nemá žádný užitek, a dokonce může být svému okolí nebezpečná.

Prodávali jsme před 4 lety činžák. Italové ho koupili v devadesátých letech za 22 milionů. Přes 20 let na něj nesáhli, s výjimkou toho, že tam zazdili okna v reakci na to, že tam pobývali bezdomovci. Před 4 lety si ho od nich koupil náš klient, kterého jsme zastupovali, za 155 milionů. Praha je pro pasivní investory rájem jako málokterá vyspělá země světa.

Zvýšení daně z nemovitosti vyvíjí tlak na majitele k efektivnějšími využívání nemovitostí. Majitelé je buď zrekonstruují a začnou pronajímat, nebo je prodají. To zvýší i nabídku nemovitostí na trhu.

V Česku roste počet bohatých lidí. A mnoho z nich preferuje investice do nemovitostí jako bezpečnou formu ukládání peněz.

Společenským problémem se investice do nemovitostí stávají ve chvíli, kdy investoři skupují byty, které nechají nehospodárně ležet ladem, a stavební pozemky, na kterých nemají v úmyslu stavět. Jen v nich mají uložené peníze, nic víc. A to se bohužel děje ve velkém. A v mnoha případech se nedá argumentovat pomalým stavebním řízením, což je zase jiný problém.

Tím se realitní trh začne dusit, nastává nedostatek nemovitostí, ačkoli jich na počet obyvatel máme dostatek. A také roste sociální napětí a xenofobní nálady vůči cizincům, kteří v Česku vlastní nemovitosti, které nevyužívají. To se v Praze děje dlouho, ale v posledních několika letech to začíná být závažný problém. V takové situaci by měl přijít na řadu regulatorní efekt daně z nemovitostí.

Regulatorní vlastnost daně z nemovitostí

Daň z nemovitostí je transparentní, spravedlivá a na rozdíl od daně z příjmu snadno vymahatelná.

Daň z nemovitostí je velmi efektivním fiskálním nástrojem k ovlivňování realitního trhu společensky žádoucím směrem.

Pokud by majitel činžovního domu uvedeném v úvodním obrázku, jehož hodnota může být min. 50 mil. Kč, měl zaplatit na dani z nemovitosti 2 % z tržní ceny ročně, jako je tomu v Mnichově, tj. 1 mil. korun, velmi rychle by si rozmyslel, jestli se mu držení podobné investice vyplatí. Činžák by buď prodal, nebo ho zrekonstruoval a byty pronajímal. S tím se samozřejmě pojí problém pomalého schvalování stavebních povolení, který se s tím musí řešit ruku v ruce.

Jak jsem již zmínil, v žádném případě nejsem pro vyšší zdanění obyvatel. Spíše pro přeskupení daní.

Rozumné je daň z nemovitostí zvýšit a odpovídajícím způsobem snížit odvody do fondu sociálního zabezpečení, které máme jedny z nejvyšších na světě.

Teď po dlouhé době dochází ke zvýšení daně z nemovitosti a někteří politici, ačkoli vůbec nemají páru o problémech realitního trhu, z toho dělají drama nebo dělají laciná populistická gesta. To mně přijde naprosto nekonstruktivní. Někteří z nich pak přicházejí s nesystémovými, nesmyslnými návrhy, jak problémy na realitním trhu řešit.

Daň z nemovitosti je jednoduchá na administrativu

Daň z nemovitostí má mnohem snazší vymahatelnost a nižší náklady na správu než daně z příjmu či DPH. Přesunutí daňové zátěže od daně z příjmu k dani z nemovitostí by výrazně zjednodušilo náš již tak komplikovaný daňový systém, EET, kontroly atd.

Vyšší daň z nemovitostí nemusí být krutá

Pro běžného člověka, který si koupí nemovitost pro svoji potřebu, se se zvýšením daně nemusí stát téměř nic. Zaplatil by vyšší daň z nemovitostí, ale na druhou stranu by platil nižší odvod do fondu sociálního zabezpečení.

A v tom je největší regulatorní přínos daně z nemovitostí.

Vyšší daň z nemovitostí nemusí zvýšit ceny pronájmů

Možná vás napadne, že investoři, kteří byty pronajímají, přenesou vyšší daň na své nájemníky. To může být pravda, ale nemusí. Každý pronajímatel se o to pokusí. Vyšší daň z nemovitostí však přiměje více majitelů, kteří nemovitosti nechávají prázdné, k pronajímání či prodeji. Tím se podstatně zvýší nabídka nemovitostí na trhu o několik tisíc bytů. A vyšší nabídka bytů působí naopak proti růstu cen pronájmu.

45.664 neobydlených bytů v Praze, to byl závěr ze sčítání lidu v roce 2011. Počet neobydlených bytů navíc dlouhodobě roste, jak ukázala srovnání ze sčítání lidu z let 2001 a 1991. Je otázkou, jestli se jejich počet od posledního sčítání lidu nějak zásadně snížil. Já si to moc nemyslím. Z toho necelé 2000 neobydlených bytů jsou ve vlastnictví hlavního města Prahy a obcí.

Zvýšení daně z nemovitostí pochopitelně nefunguje jako tlak na majitele ve všech případech a nevyřeší 100 % všech problémů. Vyřeší jich však hodně a zkušenosti ze světa to dokazují.

Mám na mysli postupný růst daně z nemovitostí a postupný pokles odvodů na sociální pojištění. Šokové terapie nadělají víc škody než užitku.

Navíc výše růstu je na politicích. Nemluvím hned o skoku na 1 či 2 %, jako je běžné ve světě, to by voliči nerozdýchali, ale o nějaké formě postupného přeskupování daní, která přispěje k řešení současných problémů na realitním trhu.

Ten problém začíná být vážný, takže se jím dříve nebo později budou muset politici a vláda stejně zabývat.