Rozvazovací podmínka a její význam při nákupu nemovitosti

Prodáváte-li či kupujete nemovitost, můžete si sjednat tzv. rozvazovací podmínku, kterou definuje § 548 Občanského zákoníku. Dojde-li k jejímu splnění, kupní smlouva zanikne. V praxi se setkáváme s rozvazovací podmínkou nejčastěji v případech, kdy:

• je sjednána rozvazovací podmínka, neboť si kupující není jistý, zda dosáhne na hypotéku,
• je sjednána rozvazovací podmínka, neboť má kupující obavy o to, zda je dům či byt v pořádku,
• je prodáván spoluvlastnický podíl a uplatní se zde zákonné předkupní právo.

Pojďme si jednotlivé případy rozebrat podrobněji.

Rozvazovací podmínka pro případ neúspěšné hypotéky kupujícího  

Kupující se často zamiluje do nemovitosti v nabídce ještě dříve, než má zajištěné její financování. Někdy se nelze při podpisu rezervační smlouvy spolehnout na to, že kupující dosáhne na hypotéku v dostatečné výši. Problémem nebývá jen bonita kupujícího, časté jsou i obavy z toho, jak vyjde tržní odhad nemovitosti. Bankám nelze zazlívat, že odhad ceny nemovitosti raději podhodnotí, aby posílili jistotu vrácení svých peněz v případě problémů dlužníka se splácením. Výši odhadu může v neposlední řadě ovlivnit i osoba odhadce banky.

Zpravidla všichni však chtějí podepsat rezervační smlouvu co nejdříve. Tuto situaci může řešit právě sjednání rozvazovací podmínky. Smluvní strany se tak domluví, že pokud by se kupujícímu nepodařilo získat od banky hypoteční úvěr v dostatečné výši, rezervační smlouva se ruší bez jakýchkoliv sankcí.  

Příklad ze života:

Pan Matyáš se rozhodl prodat svůj dům s přilehlými pozemky na okraji Prahy. Jako kupní cenu stanovil částku 5,5 milionu korun. Realitní kancelář mu zprostředkovala kontakt na pana Ladislava, kterému se domek zamlouval a rád by jej koupil. Z vlastních prostředků může do nemovitosti investovat 2 miliony, přičemž na zbytek si chce půjčit od banky. Aby jej však nikdo nepředběhl, uzavře s panem Matyášem rezervační smlouvu na dům, kde je specifikováno, že 2 miliony uhradí pan Ladislav z vlastních prostředků a zbylých 3,5 milionu z úvěru od banky, o který si již požádal. Rozvazovací podmínka stanoví, že pokud by se panu Ladislavovi nepodařilo do 1 měsíce s bankou uzavřít smlouvu o úvěru na částku 3,5 milionu z důvodu, že by nevyšel odhad nemovitosti, rezervační smlouva zaniká.

Velkou výhodou je v těchto případech koupě nemovitosti od realitních kanceláří, které spolupracují s kvalitními finančními poradci, kteří jsou schopni pro kupujícího rychle vyhodnotit situaci, a pokud to vypadá dobře a prodávající s tím souhlasí, podpis rezervační smlouvy s rozvazovací podmínkou umožní. S takovými hypotečními poradci pracujeme i my.

Rozvazovací podmínka při prověření nemovitosti

Zejména při koupi starších nemovitostí je důležitý jejich stavebně-technický stav, který má vliv i na jejich cenu. Mezi nejčastější problémy patří například radon, vlhkost či statika. I když se kupujícímu nemovitost líbí, často je opatrný a bojí se koupit „zajíce v pytli.“

Řešením je technická inspekce nemovitosti, v jejímž rámci stavební expert nemovitost prohlédne a vyhodnotí její případné nedostatky. Někdy na vady nemovitosti upozorní i sám prodávající, a kupující si tak pouze zjistí další podrobnosti.

Ačkoli je takový postup z pohledu kupujícího pochopitelný, přizvání experta a vypracování jeho posudku prodlouží proces rezervace nemovitosti o několik dnů či dokonce týdnů. Současná situace na realitním trhu zároveň způsobuje, že kvalitní nemovitosti se na trhu dlouho neohřejí. Kupujícímu „váhavému střelci“ se tak může stát, že mu nemovitost před nosem vyfoukne jiný zájemce, který se nebojí riskovat.   

I zde může být elegantním řešením sjednání rozvazovací podmínky. Smluvní strany mohou obratem podepsat rezervační smlouvu, v níž se dohodnou, že prodávající si v určené lhůtě nechá nemovitost prověřit, a pokud by inspekce odhalila neočekávané problémy, smlouva se v důsledku naplnění rozvazovací podmínky zruší, případně od ní může kupující beztrestně odstoupit.

Příklad ze života:

Tak se to povedlo vyjednat i panu Jiřímu. Ačkoli se mu vyhlédnutý rodinný dům moc líbil, znervózňovaly jej praskliny ve zdech na vnější straně stavby. Po koupi se chtěl do domu hned nastěhovat a bál se o bezpečnost své rodiny. Podepsal tedy rezervační smlouvu s rozvazovací podmínkou pro případ, že by technická zpráva odhalila něco závažného. Z provedené technické inspekce naštěstí vyplynulo, že praskliny byly způsobené jen postupným sedáním domu do podloží a nijak neohrožovaly bezpečnost jeho uživatelů. Nemovitost si tak po nezbytnou dobu „podržel“ a zároveň pak mohl dům s klidným svědomím koupit.

Zákonné předkupní právo 

Na závěr je dobré vědět, že s rozvazovací podmínkou se můžeme setkat i při prodeji či koupi podílů na nemovitosti, aniž bychom to jakkoli ovlivnili. Mají-li spoluvlastníci nemovitosti k prodávanému podílu předkupní právo, kupní smlouva na daný podíl je automaticky uzavírána s rozvazovací podmínkou. Jejím důsledkem je, že uplatní-li některý z oprávněných spoluvlastníků své předkupní právo, kupní smlouva zanikne.    

Příklad ze života:

Paní Jana se rozhodla prodat svůj byt ve Vršovicích a s ním i podíl ve výši 1/74 na garáži pod domem. Na inzerát se jí ozval zájemce pan Karel, s nímž paní Jana uzavřela kupní smlouvu. Při podpisu smlouvy pan Karel uhradil paní Janě zálohu ve výši 200.000,- Kč.

Paní Jana rozeslala 5. ledna 2020 ostatním spoluvlastníkům garáže předkupní nabídky. Dne 16. února 2020 dostala Jana dopis od jednoho ze spoluvlastníků garáže, pana Václava, který projevil o podíl na garáži zájem a uplatnil své předkupní právo. Tím došlo k naplnění rozvazovací podmínky a tím pádem ke zrušení smlouvy na garáž uzavřené mezi paní Janou a panem Karlem. Paní Jana musela vrátit panu Karlovi zaplacenou zálohu a garáž přenechat za stejných podmínek panu Václavovi.

Ačkoli může uplatnění předkupního práva převod zmařit, dobrou zprávou je, že poslanci nedávno schválili novelu zákona, která by měla ve většině případů předkupní právo spoluvlastníků konečně zrušit. Doufejme, že se to definitivně povede.

V souvislosti s rozvazovací podmínkou však nezapomínejme na to, že může být velkým pomocníkem, jak zmírnit obavy smluvních stran a dovést realitní obchod do zdárného konce ke spokojenosti všech zúčastněných.

S těmito případy máme zkušenosti a chcete-li i vy pomoci s prodejem či koupí vaší nemovitosti, určitě se na nás obraťte.  

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz