Rizika předání nemovitosti kupujícímu před provedením vkladu

Dohodnou-li se smluvní strany na prodeji nemovitosti, probíhá to obvykle tak, že se podepíše kupní smlouva a potom následuje návrh na zápis kupujícího jako vlastníka do katastru nemovitostí.

K předání nemovitosti kupujícímu zpravidla dochází až poté, co je kupující zapsán jako její vlastník v katastru nemovitostí. Vše však záleží na dohodě smluvních stran.

Není nijak výjimečné, že kupující potřebuje, aby mu prodávající předal dům či byt dříve, než se stane jeho vlastníkem. Důvody pro tento požadavek mohou být různé, třeba to, že kupujícímu končí dosavadní nájemní smlouva, prodává svůj byt a potřebuje rychle najít novou střechu nad hlavou, nebo se jen prostě nemůže bydlení v novém dočkat.

Takový postup je určitě možný, nicméně předčasné předání nemovitosti kupujícímu není zcela bez rizik, a proto je dobré být na takovou situaci připraven. V tomto článku vám o těchto úskalích něco prozradíme a zároveň vám dáme pár tipů, jak daným rizikům předcházet.  

Požaduje-li kupující dřívější předání a nastěhování do nového bytu či rodinného domu, doporučujeme na to v prvé řadě myslet v kupní smlouvě.

Určitě je vhodné právně ošetřit užívání nemovitosti „v mezidobí“ kupujícím.

Nejčastěji se to řeší nájemní smlouvou, v níž je dojednáno určité nájemné za období, než se kupující stane vlastníkem. Druhou možností je, že smluvní strany uzavřou na přechodné období smlouvu o výpůjčce nemovitosti ve prospěch kupujícího, na jejímž základě kupující užívá nemovitost bezplatně.

Dohodnou-li se smluvní strany na druhé uvedené alternativě, nabízí se zde otázka promítnutí tohoto bezplatného užívání do kupní ceny, konkrétně lze uvažovat o jejím navýšení, aby prodávající dostal za výpůjčku určitou kompenzaci.

Jaká jsou rizika dřívějšího předání?

Na úvod bychom měli zmínit tzv. přechod nebezpečí škody na věci. Platí, že od předání nemovitosti kupujícímu je to právě on, kdo nese riziko nahodilé zkázy či poškození věci. Znamená to, že pokud by například došlo v bytě k havárii vody, jde to k jeho tíži. Z pohledu prodávajícího je toto rizikové v okamžiku, kdy by přepis vlastnického práva na katastru nedopadl a z obchodu by sešlo.

Potom by prodávající byl povinen vrátit kupujícímu zaplacenou kupní cenu a kupující by vracel prodávajícímu nemovitost, která by ovšem mohla být zničená nebo dokonce by již nemusela vůbec existovat.

Předejít těmto nepříjemným důsledkům lze vhodným pojištěním. Prodávající by proto měl trvat na tom, aby měl kupující nemovitost již od okamžiku jejího převzetí v dostatečném rozsahu pojištěnou.

Častým důvodem pro dřívější předání nemovitosti kupujícímu bývá to, že kupující plánuje rekonstrukci a chce s ní začít co nejdříve. Jako třeba zde:

Pan Šebesta a jeho manželka se těšili na nastěhování a počátek rekonstrukce svého nového domu tak moc, že se dokázali domluvit s prodávajícím na dřívějším předání (ještě před jejich zápisem do katastru nemovitostí) za účelem zahájení rekonstrukčních prací, které jim prodávající schválil.

Poté se manželé do rekonstrukce směle pustili a investovali do ní částku 0,5 milionu korun.

Ale co čert nechtěl, ani jedna ze smluvních stran si nezkontrolovala údaje na listu vlastnictví dané nemovitosti a nevšimly si, že na domu vázne omezení v podobě zákazu zcizení (převodu) nemovitosti bez souhlasu třetí osoby. Tento souhlas se jim bohužel nepodařilo přes veškerou snahu získat, a tím pádem z prodeje sešlo.

Co však s půlmilionovou investicí, kterou kupující ve finále pouze zhodnotili cizí nemovitost? Vzhledem k tomu, že prodávající s rekonstrukcí souhlasil, kupující na něm zcela po právu požadovali investovanou částku zpět, a prodávající tak místo inkasování peněz z prodeje své nemovitosti skončil v mínusu.

Pokud tedy prodávající předává kupujícímu nemovitost předčasně k rekonstrukci, je třeba vše řádně ošetřit.

V případě, že se kupující nastěhuje do nově koupeného domu či bytu a se souhlasem prodávajícího začne rekonstruovat (zhodnocovat) koupený byt či dům, mohou vzniknout problémy, zejména dojde-li nečekaně ke komplikacím se zápisem kupujícího do katastru nemovitostí a k převodu nedojde.

Kupující pak může požadovat finanční kompenzaci, neboť investoval do cizího, a na druhé straně má prodávající stavebně upravenou nemovitost, aniž by to chtěl.

Řešením dané situace je jedině vhodné smluvní ujednání v kupní smlouvě, kde se důkladně ošetří práva a povinnosti smluvních stran.

Výše jsme již zmiňovali, že v přechodném období se řeší vztahy prodávajícího a kupujícího zpravidla nájemní smlouvou či výpůjčkou, na jejímž základě je kupující oprávněn bydlet v nemovitosti ještě před tím, než se stane jejím vlastníkem.

I zde může nastat problém v případě, že kupující nakonec není jako vlastník do katastru nemovitostí zapsán a prodávající se bude chtít vrátit do svého domu či bytu.

Nikdy nelze zcela vyloučit to, že kupující bude otálet s vystěhováním. Nedojde-li mezi stranami k dohodě, čeká je časově i finančně náročný kolotoč soudních sporů a exekucí.

Tomuto problému se dá předejít tím, že smluvní strany již dopředu podepíšou notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti, na jehož základě může vlastník požadovat vystěhování osoby, která se v nemovitosti neoprávněně zdržuje. 

Mnohem častěji dochází k méně závažnějším problémům, které popisuje následující případ.

Manželé Kubíkovi si koupili byt od pana Švarce. Pan Švarc byt neužíval, proto svolil, že ho manželům předá hned po podpisu kupní smlouvy výměnou za to, že dostane část kupní ceny ihned a nebude se čekat na zápis vlastnictví do katastru.

Všichni byli spokojeni. Protože paní Kubíková byla těhotná, mladí manželé spěchali, aby co nejdříve zrekonstruovali koupelnové jádro, aby se děťátko narodilo do čistého prostředí. Pan Kubík je řemeslník, a tak se ihned pustili s parťákem do práce. Bohužel nesprávně napojili vodovodní trubky, vznikla netěsnost a v noci z nich začala prýštit voda.

Přes noc vytopila 3 byty pod nimi. Celková škoda vyčíslená likvidátorem pojišťovny byla 400.000,- Kč. Pochopitelně se všichni poškození obrátili na vlastníka, kterým byl stále pan Švarc, a dožadovali se náhrady škody po něm. Tvrdil sice, že byt prodal, ale sousedé v katastru viděli stále jako vlastníka jeho, a proto se domáhali škody po něm.

Nastal právní problém, kdo škodu zaplatí. Pojišťovna pana Kubíka odmítala škodu zaplatit, protože stavební práce nedělali vyškolení řemeslníci z oboru, ale kupující sám.

Došlo k nepříjemnému sporu, který se táhl 4 měsíce, a to bylo zejména pro pana Švarce, postaršího pána, velmi stresující.

Dokonce ho to stálo i nějaké peníze za to, že celou věc musel konzultovat s advokátem. Nakonec sice vše dobře dopadlo a větší část škody přece jen pojišťovna manželů Kubíkových zaplatila, ale po převodu zůstala velká pachuť mezi všemi účastníky převodu.

Shrneme-li shora uvedená rizika, vidíme, že předání nemovitosti před jejím přepisem na kupujícího je rizikové především v případech, kdy obchod nakonec z nějakého důvodu nedopadne a kupující se nestane vlastníkem nemovitosti.

Taková situace je určitě pro obě smluvní strany nechtěná, a proto doporučujeme myslet na ni již v kupní smlouvě.

Řešením může být smluvní ujednání o tom, že pokud nedojde k zapsání vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, tak mají smluvní strany povinnost spolupracovat takovým způsobem, aby to na další pokus již dopadlo.

Kvalitní kupní smlouvy takové ujednání vždy obsahují.

Předání nemovitosti kupujícímu před vkladem jeho vlastnického práva je tedy určitě možné, nicméně prodávající se tím dostává do méně výhodné pozice.

Záleží na něm, zda bude ochoten na to přistoupit, případně zda se mu podaří vykompenzovat tuto nevýhodu jinou smluvní výhodou.

K předání nemovitosti by však každopádně mělo dojít až v momentě, kdy už má prodávající alespoň část peněz na svém bankovním účtu, přičemž je samozřejmostí, že zbytek kupní ceny musí být bezpečně složen na účtu advokátní, notářské či jiné úschovy.

Na závěr je třeba připomenout, že všechny výše popsané situace v rámci vyjednávání realitních transakcí běžně nastávají a jakkoliv se mohou zdát místy složité, tak si s nimi realitní odborníci dokážou bez problémů poradit.

Je jen nutné vždy předem zanalyzovat všechna potenciální rizika, náležitě je smluvně ošetřit a přizpůsobit danou transakci konkrétním potřebám smluvních stran.

Máte nějaké zkušenosti, komentáře nebo dotazy, o které byste se s námi chtěli podělit? Tak neváhejte a obraťte se na naši realitní kancelář, kde vždy najdete profesionální podporu.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
+420 604 171 941
www.realitniadvokati.cz

Zajistíme bezpečný prodej vaší nemovitosti a ochráníme vás před nástrahami realitního trhu.

Kontaktujte nás