Rezervační smlouva při prodeji nemovitosti. Co by měla obsahovat?

Občas se setkám s názorem, že rezervační smlouva je zbytečná. Slyšel jsem dokonce názor, že jediný význam rezervační smlouvy je, aby si realitní kancelář zajistila svoji provizi, nebo že rezervace nemovitostí je často pastí na peníze.

Podobné výroky jsou buď nepochopením smyslu rezervační smlouvy laickou veřejností, nebo reakce na nekalé praktiky neseriózních realitek.

Vysvětlím vám skutečný význam rezervačních smluv a upozorním vás na některá úskalí, kdy se rezervační smlouva může stát pastí na kupující.

Význam rezervační smlouvy

Hlavní smysl rezervační smlouvy, jak napovídá její název, je rezervovat nemovitost kupujícímu.

Ve správně postavené rezervační smlouvě se prodávající zavazuje, že prodá nemovitost za stanovených podmínek kupujícímu, a kupující se zavazuje, že za stanovených podmínek nemovitost koupí. A právě z těchto důvodů je rezervační smlouva klíčový dokument realitní transakce.

Prodávající a kupující, eventuálně realitní kancelář, kteří uzavřeli rezervační smlouvu, jsou v mnohem jistějším právním postavení, než kdyby žádnou rezervační smlouvy neuzavírali.

Hlavní význam rezervační smlouvy je, že vyjasňuje průběh prodeje. Smluvní strany ví,

• co přesně se prodává a za jakou cenu (často se neprodává jen nemovitost samotná, ale i pozemky, spoluvlastnické podíly na domě, inventář atd.),
• jak bude transakce probíhat časově a organizačně,
• jak bude probíhat čerpání hypotéčního úvěru kupujícího,
• kdy a jak bude zaplacena kupní cena,
• jakým způsobem bude řešena úschova kupní ceny,
• jak bude vyplacena kupní cena z úschovy ve prospěch prodávajícího,
• jaká jsou omezení vlastnických práv (zástavy, věcná břemena) a zdali budou přecházet na kupujícího, nebo budou ukončena,
• kdy bude nemovitost předána kupujícímu,
• jaké jsou rozvazovací podmínky, tj. za jakých okolností se smlouva ruší,
• jaké jsou další povinnosti prodávajícího a kupujícího,
• jaké jsou sankce pro případ, že některá ze stran poruší své povinnosti vyplývající ze smlouvy.

Proto by každá rezervační smlouva měla výše citované body obsahovat a srozumitelně definovat. Pak se minimalizuje riziko konfliktů.

Výhody písemné rezervační smlouvy

Díky výše uvedenému pomáhá písemně uzavřená rezervační smlouva k hladšímu průběhu celé transakce, snižuje prostor pro nedorozumění a účastníci jsou ve větším klidu, protože ví, že protistrana je vázána smluvní pokutou pro případ, že poruší své povinnosti.

Pokud prodáváte či kupujete nemovitost přes naši realitní kancelář, vždy uzavíráme třístranné rezervační smlouvy. Účastníky smlouvy jsou prodávající, kupující a realitní kancelář.

Rezervační smlouva je tak de facto zjednodušenou formou smlouvy o budoucí kupní smlouvě.

Nevýhody písemné rezervační smlouvy

Pokud máte schopnost a úmysl dostát svým závazkům (tj. koupit či prodat za dohodnutých podmínek), pak pro vás rezervační smlouva nepředstavuje žádná rizika.

Rezervační smlouva představuje riziko pro kupující v okamžiku, kdy nedostane hypotéku a nebude tak schopen dostát svým závazkům.

Tento problém může mít řešení, viz Garance vrácení rezervační zálohy.

Rezervační smlouva není 100% garancí úspěšné transakce

Někteří lidé si myslí, že uzavřením rezervační smlouvy je už ruka v rukávu a v obchod je v podstatě jistý. To je omyl, která vás může stát hodně peněz.

Uzavřená rezervační smlouva znamená, že je obchod na dobré cestě. Smlouva dokáže minimalizovat potenciální problémy a nedorozumění, ale není 100% garancí úspěšného prodeje.

Příklad ze života

Prodávali jsme byt, prodávající, kupující a naše realitní kancelář uzavřeli rezervační smlouvu, a když se celá transakce schylovala ke zdárnému konci, prodávající nám zavolal a sdělil, že byt nebude prodávat, že se u něho změnila rodinná situace a chce ho nechat k užívání babičce. Kupující už s nákupem počítal, měl vyřízenou hypotéku, zaplatit odhad, právníka a byla to pro něj studená sprcha. Ačkoli se nám takové situace stávají velmi zřídka, přesto se nedají na 100 % vyloučit. Rezervační smlouva posiluje postavení smluvních stran. A proto kupující může po prodávajícím žádat smluvní pokutu. To je ale tak vše. Rezervační smlouva nemůže smluvní strany jinak donutit uzavřít kupní smlouvu.

Kromě toho se samozřejmě může stát, že v průběhu transakce prodávající či kupující zemře, onemocní, manželé se rozejdou nebo se jim natolik změní životní situace, že z transakce sejde.

Vždy to klientům zdůrazňuji, protože radost z nákupu a prodeje vede mnoho lidí k neuváženým krokům. Stává se například, že

• prodávající po podpisu rezervační smlouvy samou radostí zaplatí zálohu na jinou nemovitost, vysněné auto či jinou investici;
• kupující se nemůže dočkat a samou nedočkavostí začne objednávat nábytek a vybavení a pak jsou v šoku, když se stane „něco neočekávaného“ a z obchodu sejde.

Úkolem dobrého realitního makléře je proto i radit klientům, aby nedělali ukvapená rozhodnutí v nesprávnou chvíli.

Podstatné náležitosti rezervační smlouvy

Dobře postavená rezervační smlouva by měla definovat:

• Smluvní strany, tj. prodávajícího, kupujícího a realitní kancelář, která prodej zajišťuje.
• Předmět prodeje. Neprodává se často jen jedna nemovitost. S bytem se kupuje i podíl na společných částech budovy či pozemku. U domů je často kromě samotného domu i více pozemků. Někdy může být součástí prodeje i inventář, který je třeba definovat.
• Kupní cena a její splatnost.
• Termín uzavření kupní smlouvy, smlouvy o úschově kupní ceny, termín předání nemovitosti.
• Způsob financování, forma úschovy kupní ceny, způsob výplaty kupní ceny.
• Omezení vlastnických práv (zástavy, věcná břemena), jejich ukončení či podmínky přechodu na kupujícího.
• Rozvazovací podmínky, pokud se na nich účastníci dohodnou.
• Povinnosti prodávajícího a kupujícího.
• Co se stane, když dojde k porušení sjednaných podmínek (smluvní pokuty).
• Platnost a účinnost rezervační smlouvy.
• Výši rezervační zálohy.

Rozvazovací podmínka a její význam při nákupu nemovitosti

Rezervační záloha

Rezervace nemovitosti je zpravidla vázána podmínkou složení rezervační zálohy. Složením rezervační zálohy kupující deklaruje skutečný zájem nemovitost koupit. Prodávají tak má větší jistotu, že kupující myslí svůj záměr koupit vážně.

Jsou dvě formy rezervační zálohy a jedna z nich je tak trochu pastí na nezkušené kupce.

Záloha na kupní cenu

Peníze, které zaplatíte jako rezervační zálohu, jsou součástí kupní ceny za nemovitost. V případě, že prodávající nepodepíše kupní smlouvu z důvodů na jeho straně, realitní kancelář vám musí zálohu vrátit.

Záloha na provizi – past na kupující

Některé realitní kanceláře koncipují rezervační smlouvy tak, že zaplacená záloha není zálohou na kupní cenu, ale zálohou na jejich provizi.

Některé realitní kanceláře mají ve smlouvě zákeřné ustanovení, že záloha se stává provizí v okamžiku, kdy kupujícímu vznikne příležitost uzavřít kupní smlouvu. Příležitost uzavřít kupní smlouvu však není totéž jako uzavřená kupní smlouva. Pokud prodávající z nějakého důvodu nepodepíše kupní smlouvu, realitní kancelář přesto nemusí rezervační zálohu vrátit, protože ona svůj závazek splnila, tj. vytvořila příležitost. To, že nedošlo k samotnému prodeji, je věc druhá. Kupec nemá ani nemovitost ani zálohu. To je velmi neseriózní obchodní praktika, a bohužel se s ní stále můžete občas setkat.

Některé realitní kanceláře si neúčtují provizi od prodávajících, ale od kupujících. Rezervační zálohou si tak pojišťují, že dostanou zaplaceno za zprostředkování prodeje.

Garance vrácení rezervační zálohy

Nabízíme kupujícím zdarma a bez závazků schůzku s naším hypotéčním poradcem, na které si nechají prověřit svou finanční bonitu ještě před uzavřením rezervační smlouvy.

Pokud využijete nabídku na prověření bonity a vyřízení úvěru přes naše hypotéční poradce, a přesto hypotéku nedostanete, rezervační zálohu vám vrátíme za následujících podmínek:

• Sdělíte hypotéčnímu makléři pravdivé údaje a hypotéku jinak nezmaříte svým jednáním.
• Prodávající s touto garancí vysloví souhlas, který je uveden v rezervační smlouvě.
• Garance se dále řídí podmínkami, které jsou stanoveny v rezervační smlouvě.
• Je uzavřena třístranná rezervační smlouva mezi prodávajícím, kupujícím a realitní kanceláří.

Kupujícím, kteří hypotéčnímu makléři neřekli pravdu o svých příjmech a závazcích, či zatajili důležité okolnosti pro získání hypotéky, opravdu hrozí, že hypotéku nedostanou a složená záloha jim propadne jako smluvní pokuta prodávajícímu.

Je také rizikem, že se kupující spolehne na nezkušeného bankovního poradce, který bonitu klienta špatně spočítá a dojde k mylnému závěru, že kupující má šanci úvěr získat, ačkoli to není pravda a banka úvěr zamítne. Tento problém je bohužel častý. Výpočet bonity není vždy úplně jednoduchý.

Proto vždy doporučujeme prověření od našich hypotéčních poradců. Důvěřujeme jejich schopnostem, a proto vám můžete nabídnout garanci vrácení zálohy.

Pojmenování rezervačních smluv se může lišit

Nenechte se zmást tím, že rezervační smlouva může mít u různých realitních kanceláří a advokátů různé názvy. Běžně se rezervační smlouvy nazývají např.

• Smlouva o rezervaci nemovitosti
• Smlouva o rezervaci družstevního bytu
• Dohoda o složení rezervační zálohy
• Smlouva o složení blokovacího depozita atd.

Pokud smyslem rezervační smlouvy je rezervovat nemovitost, pak už na názvu tolik nezáleží.

Kdy můžeme kupujícímu zarezervovat nemovitost

Trojstranná nebo dvojstranná rezervační smlouva?

V dnešní době se můžete stále setkávat se třemi typy rezervačních smluv z hlediska toho, kdo je jejich účastníkem.

Třístranná rezervační smlouva

Třístranná rezervační smlouva je uzavírána mezi prodávajícím, kupujícím a realitní kanceláři. Taková smlouva definuje vztahy mezi všemi subjekty realitní transakce a je v dnešní době u realitních kanceláří standardem.

Dvoustranná rezervační smlouva mezi prodávajícím a kupujícím

Alternativou k třístranné rezervační smlouvě je smlouva dvoustranná mezi prodávajícím a kupujícím. Tyto rezervační smlouvy se uzavírají čím dál více, a to i když se nemovitost prodává přes realitní kancelář.

Důvodem je, že poskytují vyšší ochranu proti porušení smluvních ustanovení některou stranou transakce. Pokud některá ze smluvních stran nedodrží závazky vyplývající z rezervační smlouvy, může druhá smluvní strana po protistraně uplatňovat smluvní pokutu. Ve chvíli, kdy je účastníkem rezervační smlouvy i realitní kancelář, vstupuje do hry zákon na ochranu spotřebitele a vymahatelnost smluvních pokut může být soudem omezena. Ten, kdo poruší smluvní vztah, může být u třístranné smlouvy zvýhodněn zákonem na ochranu spotřebitele proti tomu, kdo smluvní vztah neporuší, byť by mu porušením smlouvy vznikla škoda. To se ne všem klientům líbí, a proto mohou upřednostňovat dvoustranné rezervační smlouvy.

Obě výše uvedené typy rezervačních smluv jsou dobrým standardem.

Dvoustranná rezervační smlouva mezi kupujícím a realitní kanceláří

U těchto dvoustranných rezervačních smluv je kupující ve značné nevýhodě. Nemá s prodávajícím žádný právní vztah a nemá žádné páky, aby dodržel to, co třeba ústně slíbil.

Takovéto rezervační smlouvy se běžně uzavíraly v minulosti. I v dnešní době jsou stále realitní kanceláře, které je používají. Takové smlouvy jsou přežitkem, vyvarujte se jich.

Rezervace při prodeji bez realitní kanceláře

Pokud prodávající a kupující sami bez realitní kanceláře uzavřou rezervační smlouvu, vyvstává otázka, kam kupující složí rezervační zálohu. Kupujícím se často nechce platit zálohu prodávajícímu, kterého vůbec neznají, a běžným výsledkem je, že prodej je od začátku do konce na vodě bez rezervační zálohy.

U advokátů zase záloha neplní svůj účel smluvní pokuty v případě, že si kupující nákup rozmyslí. Advokáti totiž zpravidla nechtějí příliš fungovat jako rozhodci sporů mezi prodávajícím a kupujícím.

Prodávající a kupující, kteří si nemovitost prodávají / kupují sami bez realitní kanceláře, se na nás obrací, abychom jim transakci dokončili po administrativně-právní stránce.

Pokud potřebujete transakci dokončit, neváhejte se na nás obrátit.

Dojednáme pro vás veškeré podmínky nákupu a prodeje nemovitosti, zajistíme kupujícímu hypoteční úvěr, úschovu kupní ceny u advokáta, notáře či v bance, náš právník vám připraví kupní smlouvu, zajistíme styk s katastrem a vypracujeme protokol o předání nemovitosti. Vyřešíme případné další problémy.