Nákup nemovitosti není jednoduchý proces a nese s sebou mnohá úskalí, která vám mohou způsobit bezesné noci. Na co vše si musíte dát pozor, abyste nepřišli o peníze?
Nechci vás strašit, ale je určitě lepší být si vědom skutečnosti, že zdaleka ne každý realitní makléř či prodávající se chová fér, než naivně předpokládat poctivé jednání a naletět. Kvůli penězům někteří lidé dokáží udělat neskutečně věci.
A protože na realitním trhu jde vždy o hodně peněz, lákají reality mnoho takových podnikavců, kteří se snaží neznalosti kupujících využít ve svůj prospěch. Příčina mnoha problémů pramení často právě z nezkušenosti a důvěřivosti lidí, respektive jejich až neuvěřitelné naivitě.
Náš průvodce nákupem nemovitosti by vám měl pomoci vyvarovat se nejčastějších chyb při nákupu.
Jak postupovat při koupi nemovitosti?
Pokud se budete řídit následujícími radami, výrazně snížíte či eliminujete riziko, že se spálíte. Tento průvodce je určen pro nákup nemovitostí z druhé ruky. I když není vysloveně zaměřen na nákup novostaveb, u kterých jsou záruční lhůty, pomůže vám i zde. Pojďme na to.
1. Prověření vašich finančních možností
Předtím, než začnete hledat vysněnou nemovitost a chodit po prohlídkách, si prověřte své finanční možnosti.
Víte, kolik peněz máte naspořeno a kolik vyděláváte, takže stačí říct, kolik jste připraveni či ochotni měsíčně splácet na hypotéce. To vám umožní spočítat si cenovou hladinu, ve které můžete nemovitost hledat. K prvotnímu výpočtu vám postačí modelovat si výpočet v hypotéční kalkulačce.
Je však lepší, když si své možnosti necháte namodelovat přímo od hypotéčního makléře, který vám na základě vašich příjmů a výdajů spočítá, kolik vám banka půjčí. Hypotéční makléř vám zjistí, jakou máte u bank kredibilitu, která ovlivňuje nejen výši nabídnuté úrokové sazby, ale i to, jestli vám nějaká banka vůbec půjčí. Naši hypotéční makléři vám rádi modelaci hypotéky poskytnou. Stačí jen vyplnit kontakt v hypotéční kalkulačce.
Měli byste vědět, že banka vám poskytne max. 80 % odhadní ceny nemovitosti. Pokud je vám do 36 let, můžete získat hypotéku až do 90 % odhadní ceny. Odhadní cena připravená odhadcem banky je často nižší než prodejní cena. Proto s tím počítejte a mějte větší finanční rezervy.
Pokud např. koupíte nemovitost za 6 mil. Kč, může se stát, že ji odhadce banky stanoví na 5,8 mil. Kč. V takovém případě vám banka poskytne úvěr max. 80 % z částky 5,8 mil. Kč, tedy jen 4,64 mil. Kč. Zbytek budete muset dofinancovat vlastními zdroji.
2. Prověření nemovitosti
Našli jste si nemovitost a zvažujete koupi?
Dříve, než podepíšete rezervační či jakoukoli jinou smlouvu, která vás bude zavazovat, si prověřte fyzický a právní stav nemovitosti.
Fyzický stav nemovitosti
Osobně si nemovitost projděte a zkontrolujte její technický stav. To může být někdy složité, pokud nerozumíte stavařině. Některé závady nejsou laickým okem patrné nebo není snadné posoudit jejich závažnost.
Zkušení stavaři je dokážou odhalit díky znalostem a vhodným nástrojům. Máte-li v rodině někoho z oboru stavebnictví, pozvěte si ho na prohlídku. Jsou i firmy, které vám nabídnou komplexní posouzení technického stavu nemovitosti. Ano, stojí to i několik tisíc, ale rozhodně jich nelitujte. Zaplatíte si tím nejen dobrý spánek, ale můžete ušetřit i statisíce. Je to lepší, než si pak nadávat, že jste skočili na špek vykutálenému prodávajícímu nebo realitnímu makléři.
Někdy prodávající či makléř zatají informace záměrně, často si však skrytých vad nejsou ani vědomi. Podobné situace jsou pak často jádrem velmi nepříjemných sporů.
Občanský zákoník sice pamatuje na zodpovědnost prodávajícího za skryté vady na nemovitosti, nicméně je mnohem lepší předem prověřit stav nemovitosti, než pak skryté vady řešit zdlouhavým dokazováním a případnými soudními spory.
Vybral jsem jeden příspěvek z internetové diskuze. Nespokojená klientka neprověřila nemovitost a pak ze všeho vinila realitní kancelář. Jména realitních kanceláří a makléřů jsem odstranil.
Dobrý den, ráda bych přidala špatnou zkušenost s … Složili jsme zálohu na koupi nemovitosti 100 000 Kč. Rezervační smlouvu jsme měli na jeden měsíc. Makléř nám zatajil, že je rodinný dům podsklepený a ještě hůře zatopený spodní vodou. Bohužel rezervační poplatek nevrátil…
Pokud uzavřete rezervační smlouvu s realitní kanceláří nebo přímo s prodávajícím, tak tam s největší pravděpodobností narazíte na větu ve smyslu:
„Kupující prohlašuje, že mu jsou známy veškeré skutečnosti, týkající se nemovitosti, a že si ji před podpisem této smlouvy řádně prohlédl. Sjednaná kupní cena uvedená ve smlouvě je odpovídající tomuto stavu.“
Pokud se důkladně neseznámíte se stavem nemovitosti, a přesto podepíšete rezervační smlouvu s tímto prohlášením, tak jste, promiňte mi ten výraz, nezodpovědný hazardér či naivka.
Budete-li chtít tuto větu vyškrtnout, s největší pravděpodobně to prodávající odmítne. Shora uvedeným prohlášením se však prodávající nezbavuje odpovědnosti za skryté vady. Tu můžete podle § 2129 obč. zákoníku uplatit do 5 let od nabytí.
Prodávající vám však může předložit návrh kupní smlouvy, kde bude ustanovení podle § 1916 obč. zákoníku, ve kterém se vzdáváte svého práva na vadné plnění. Takovou kupní smlouvu vám nedoporučuji uzavřít.
Nejlepší možností je opravdu důkladně se seznámit s technickým stavem nemovitosti předtím, než cokoli podepíšete.
Prověřte také, jestli se dům nenachází v zátopové či jiné rizikové oblasti.
Právní stav nemovitosti
Podobně postupujte při prověřování právních závad. Ze všeho nejdříve se podívejte na informace o nemovitosti v katastru nemovitostí. Zjistíte tak, kdo je majitelem nemovitosti, bližší informace o nemovitosti, velikost pozemků a uvidíte i zákres katastrální mapy. Z náhledu zjistíte, jestli na nemovitosti váznou zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení vlastnických práv.
Pokud jsou základní informace v pořádku, začněte jednat o nákupu a zjišťovat detailní informace. Při jednání o rezervaci si od prodávajícího či realitní kanceláře nechte dále předložit:
- originál nabývacího titulu (tj. nejčastěji kupní smlouvy, ale může to být např. i darovací smlouva nebo usnesení soudu o dědictví),
- čerstvý originál listu vlastnictví z katastru nemovitostí,
- dokumenty týkající se omezení vlastnických práv (zástavní smlouvy, věcná břemena), pokud se na vás budou převádět,
- kolaudační souhlas (zejména v případě, že zamýšlíte koupit novostavbu a není zřejmé, že je již zkolaudovaná).
Pokud na vás prodávající nebude převádět zástavní práva, například hypoteční úvěr, tak zjistěte, jakým způsobem je hodlá ukončit, a zdali jsou jeho záměry reálné.
Představy mnoha prodávajících jsou někdy nereálné, a pokud jejich záměry neposoudíte, může to způsobit komplikace i vám.
Každý seriózní realitní makléř a prodávající vám umožní kupovanou nemovitost prověřit.
Odmítne-li vám prodejce či jeho zástupce poskytnout dokumenty či prostor pro technické posouzení nemovitosti, vymlouvají-li se na nedostatek času nebo na vás vyvíjejí jakýkoli jiný tlak, otevřeně se proti takovému jednání ohraďte.
Pokud ani to nepomůže, ukončete jednání o nákupu. Je dost pravděpodobné, že něco skrývají. Pokud i přesto budete v jednání pokračovat, nedivte se, že se spálíte.
Je však důležité vědět, že povinností prodávajícího či realitního makléře není předkládat vám dokumenty, o které nepožádáte.
Nikdy se nespokojte s ústním tvrzením prodávajícího či realitního makléře. Nic nepředpokládejte, nevytvářejte si domněnky. Jsou jádrem nedorozumění. Chtějte znát fakta.
Pokud problematice nerozumíte, najměte si právníka či kvalitního realitního makléře, který vás bude při nákupu zastupovat.
Náklady na provoz
Náklady na provoz mohou být poměrně zatěžující položkou ve vašem rozpočtu, zejména pokud k tomu splácíte hypotéku. Nechte si předložit roční vyúčtování nákladů na provoz. Největší pozornost věnujte vytápění a fondu oprav.
Vytápění
Vytápění patří k největším položkám. Zajímejte se o náklady na vytápění. Nechte si předložit vyúčtování vytápění. To vás však může uvést v omyl, zejména pokud nemovitost užíval nějaký otužilec, nebo nebyla část roku užívána a topilo se v ní minimálně. Spolehlivější informace vám poskytne průkaz energetické náročnosti, který vám prodávající musí při prodeji nemovitosti předložit. Zjistíte v něm energetické ztráty budovy a další důležité informace o zateplení. Laikům však často stačí vědět, že A nejúspornější a G nejméně úsporná.
Fond oprav
Kupujete-li byt, zajímejte se o fond oprav, ten patří také k významným nákladovým položkám. V něm mohou být zahrnuty splátky úvěru, které si pořídilo společenství vlastníků či družstvo na rekonstrukci domu. Zjistěte výši splátek takového úvěru a zajímejte se o další závazky společenství. Jako vlastník bytu jste totiž za závazky společenství vlastníků zodpovědní.
Nechte si předložit i zápis z posledních schůzí společenství vlastníků nebo kontaktujte odpovědné členy výboru či družstva. Může se totiž stát, že si společenství odsouhlasilo výrazné zvýšení fondu oprav např. z důvodu plánované rekonstrukce a ve vyúčtování z minulého roku o něm pochopitelně není ani zmínka.
Další náklady na provoz
Pečlivě zkontrolujte další položky vyúčtování, ať nejste překvapení. Může to být např. ostraha objektu, recepce a další poplatky, se kterými jste nepočítali.
3. Prověření prodávajícího
Proč je to důležité? Možná si řeknete, že je to zbytečné, kupujete přeci jen jeho nemovitost a peníze se mu z úschovy nevyplatí dříve, než se stanete majitelem zapsaným v katastru.
To je chyba, kvůli které můžete přijít o peníze, někdy o hodně peněz.
Je důležité si prověřit, zdali je prodávající oprávněn s nemovitostí nakládat.
Největší riziko se jmenuje generální inhibitorium, které zakazuje dlužníkům po doručení usnesení o nařízení exekuce nakládat se svým majetkem.
Kupní smlouva, kterou uzavřete s prodávajícím, na kterého se generální inhibitorium vztahuje, je relativně neplatná. Relativně neplatná znamená, že je neplatná, pokud ji napadne exekutor nebo věřitelé. Dovolat se neplatnosti mohou 3 roky.
Kupující se často mylně domnívají, že údaj o exekuci musí být vždy patrný z listu vlastnictví. To je omyl. Exekuce se na LV vůbec nemusí objevit. Pokud již exekuce na listu vlastnictví k nemovitosti, kterou chcete koupit, vyznačena je, pak se jedná o speciální inhibitorium, to znamená, že kupní smlouva je absolutně neplatná.
Katastr pak kupní smlouvu zamítne. Pokud jste vyplatili prodávajícímu část kupní ceny jen na základě uzavření kupní smlouvy, máte problém a peníze už nikdy nemusíte spatřit.
Dejte si proto pozor na mimořádně atraktivní nabídky, může se jednat o snahu dlužníků zpeněžit majetek, aby o něj nepřišli při exekuci.
Prodávající se vám budou snažit tvrdit, že nutně potřebují peníze na nákup jiné nemovitosti či chtějí pomoci někomu v rodině, a naléhají na výplatu peněz ihned po podpisu kupní smlouvy.
Někteří kupující se ve vidině výhodného nákupu nechají oslepit a pak o své peníze přijdou. Dlužníci často exekuce před zájemci tají. Hodnověrný zdroj o probíhajících exekucích je centrální evidence exekucí.
Chcete-li mít klidnější spánek, doporučuji vám prověřit si zde majitele, ale ani to nemusí být 100%.
Informace o exekuci se tam mohou zobrazit se zpožděním, nebo může teprve probíhat soudní řízení s dlužníkem a speciální inhibitorium nastane až poté, co jste uzavřeli kupní smlouvu. Tu však katastr zamítne.
Dalším rizikem je, že prodávající nemá způsobilost k právním úkonům. Tu kromě nezletilých mají i lidé v důsledku duševní poruchy nebo pokročilého věku.
Někdy přitom duševní poruchu prodávajícího nemáte šanci při prohlídce nemovitosti odhalit. Zaplacení rezervační zálohy prodávajícímu je pak velmi rizikovým aktem.
Prověřit si prodávajícího je o to důležitější v případech, kdy se vlastník už od počátku chová nedůvěryhodně, například jste ho přistihli, že si vymýšlí či zatajuje některá fakta.
Nemovitost je obrazem člověka. Jak vypadá, jaký je v ní pořádek, nábytek, vybavení, to vše o prodávajícím mnohé vypovídá. Pokud je tedy například v nemovitosti nepořádek, špína, pach, lahve od alkoholu, může to vypovídat o tom, že prodávající má nepořádek i ve svém osobním životě.
Dodržování závazků pro něj může představovat problém, anebo je to projevem duševní poruchy. Nedopusťte, aby se problém prodávajícího stal problémem vaším.
Je důležité, abyste si prověřili, jestli prodávající nemá také dluhy u společenství vlastníků. Ty totiž přebírá kupující. Více v článku Jaké dluhy prodávajícího mohou ohrozit kupujícího.
4. Prověření sousedů
K čemu by bylo, kdybyste si koupili nádherný byt bez právních a fyzických vad od bezproblémového prodávajícího, abyste se nastěhovali a zjistili, že vedle vašich sousedů se nedá žít.
Každodenní hádky nebo mejdany u sousedů mohou radost z dobře nakoupené nemovitosti velmi rychle zkazit.
A nejen to, problémoví sousedé mohou negativně ovlivnit prodejní cenu vaší nemovitosti. Sousedské spory patří v lidské společnosti k něm nejsložitějším.
Samozřejmě vám nikdo nezaručí, že dnes bezproblémový soused se zítra nestane vaší noční můrou.
Dobrý soused se může zítra odstěhovat a místo něj přijde někdo, s kým se nesnesete. Někdy se i milý soused může proměnit v dost problémového. Ztráta zaměstnání, manželky a řešení v podobě alkoholu či drog dokáží své.
Jednou jsem prodával byt mladé narkomance. Z kdysi milé holčičky (jak ji nazvali sousedé) vyrostla feťačka a po smrti své maminky se do bytu nastěhovala i se svými „kamarády“, kteří v drogovém opojení rozpoutali v domě peklo. Asi byste nechtěli bydlet v domě, kde se vaši sousedé honí zfetovaní s nožem po chodbách s výkřiky: „já tě zabiju ty k**vo„.
Někdy se jen normální, tichý soused může zbláznit a ze svého bytu si udělá smetiště, nad nímž se nedá bez plynové masky dýchat.
Ano, jsou to extrémní případy, ale bohužel jsou a mohou potkat každého z nás. Proti tomu vás předem nikdo neochrání. Mnohem častější jsou však případy sporů, kdy například silný kuřák chodí vykuřovat na balkón pod bytem zarytého nekuřáka.
Nebo adolescent, který propadl technu a chce se „podělit“ o svůj hudební zážitek s celým domem. Někdy jsou sousedské neshody tak velké, že se stanou důvodem vleklých sporů a prodeje nemovitosti.
Jak zjistit pravdu o poměrech v domě?
a) Zeptejte se prodávajících
Je to nejjednodušší, a i když se může zdát, že je to zbytečné, není. Prodávající vám sice nemusí říci o poměrech v domě pravdu, můžete však pozorovat jeho reakce, jak se chová.
Zdali odpovídá vyhýbavě, klopí zrak, zamotává se do odpovědí, nebo vám naopak otevřeně říká, že se mu bude po přátelích v domě stýskat. Pokud jste empatičtí, můžete se mnohé dozvědět jen čtením mezi řádky.
b) Zeptejte se lidí žijících v domě
Je dobré se zeptat lidí v domě, ale také to nemusí být vždy spolehlivé. Proto je dobré se zeptat více lidí, kteří v domě trvale žijí.
Někdy se můžete od jednoho souseda dozvědět, že paní od vedle je nesnesitelná fúrie, aby vám jiný soused řekl, že je to příjemná stařenka.
Stalo se mi nejednou, že soused odrazoval zájemce o koupi, protože sám měl zálusk byt koupit za nižší cenu. A tak nafukoval problémové vztahy v domě do extrémů.
Čím více vyjádření od lidí získáte, tím objektivnější obrázek si o poměrech v domě uděláte.
c) Seznamte se s vedením společenství vlastníků či s vedením v družstvu
Lidé ve vedení znají dobře domovní poměry, a proto je jejich vyjádření mimořádně cenné. Kontaktujte vedení družstva či společenství vlastníků.
d) Buďte nějakou dobu v domě a pozorujte okolí.
Nejlepší je vyrazit na průzkum do domu, když se lidé vracejí z práce. Potkáte je, zjistíte, jak vypadají a jak se chovají, zdali se spolu zdraví, baví se, či mezi nimi panuje hrobové ticho.
Pozorujte, jestli se z vedlejších bytů nelinou nevábné pachy (např. od zvířat, zatuchliny, kouře), které vám vadí.
Pokud máte kuráž, zazvoňte na zvonky u dveří, představte se a snažte se zjistit, kdo v bytech vedle vás žije.
Pokud je vám to nepříjemné a přijdete si jako podomní obchodník, vězte, že noční můry ze špatných sousedských vztahů mohou být mnohem horší, než překonat pár minut ostychu.
e) Pověřte svého realitního makléře
Nechcete-li poměry v domě zjišťovat sami, pověřte tímto úkolem svého realitního makléře.
Důležité je, aby makléř byl opravdu váš makléř, tj. zastupoval výhradně vaše zájmy, nikoli zájmy protistrany.
Anebo aby to nebyl mizerný makléř, který chce jen zkasírovat provizi a mít vás z krku.
Nejlepší, co můžete udělat, pokud se stydíte, je, že vyrazíte na průzkum s ním, necháte to klepat, zvonit a diskutovat se sousedy a vy budete jen tiše pozorovat.
5. Získání hypotéčního úvěru
Předtím, než přistoupíte k uzavření rezervační smlouvy, měli byste již určitě vědět, jakou máte kredibilitu a zdali máte šanci získat úvěr a jak velký.
Pokud jste si doteď své možnosti nezjistili, tak to udělejte nejpozději před uzavřením rezervační smlouvy na nemovitost. Stačí na sebe vyplnit kontakt v níže uvedené hypotéční kalkulačce a náš hypotéční makléř vám udělá nezávaznou kalkulaci hypotéky a vašich možností.
6. Rezervace nemovitosti
Nemovitost jste prověřili po fyzické a právní stránce a všechno je v pořádku? Přistupte k uzavření rezervační smlouvy.
Rezervační smlouvu byste měli uzavřít, až když stoprocentně víte, že jste schopni zajistit celkovou kupní cenu (např. dostat hypotéku či úvěr ze stavebního spoření). Rezervační smlouva by měla být všestranně vyvážená. Je to smlouva, ve které se zavazujete nemovitost za sjednaných podmínek koupit a prodávající prodat.
Vy tak budete mít jistotu, že nemovitost nekoupí jiný zájemce, a prodávající bude mít jistotu, že s vámi může počítat.
Pozor na emoce. Mohou vám při nákupu ublížit.
Při nákupu nemovitosti hrají emoce velkou roli. Zkuste si to představit. Dům se vám moc líbí, už se v něm se svojí rodinou vidíte, představujete si večery na terase, hraní s dětmi v obývacím pokoji, sníte o tom, jak vybavíte dětské pokoje, vaříte v kuchyni, grilujete na terase atd.
Emoce jsou báječným kořením života, ale jejich problémem při nákupu nemovitosti je, že často dokážou zamlžit mysl, a to může být velký průšvih.
Racionální uvažování je při nákupu opravdu důležité. Kupující v emotivním nadšení často nevěnují pozornost detailům v rezervačních smlouvách, spoléhají se pouze na ústní prohlášení prodávajících či realitních makléřů, nestanoví si přesně a písemně povinnosti smluvních stran.
A když chtějí do rezervační smlouvy doplnit podmínky, které se prodávajícímu nelíbí, tak od nich radši ustoupí, jen aby si prodávající náhodou prodej nerozmyslel a nezačal jednat s někým jiným.
Emoce, které nemáte pod kontrolou, mohou mít za následek nevýhodně uzavřenou rezervační smlouvu, následné rozčarování a nepříjemné spory.
Tipy při jednání o rezervační smlouvě
Zachovejte klid
Při vyjednávání podmínek rezervační smlouvy zachovejte klid, chladnou hlavu a nenechte se protistranou v žádném případě tlačit do kouta. Buďte imunní vůči trikům typu „když to nepodepíšete v tomto znění a teď, mám další zájemce“.
Trvejte na přesném stanovení podmínek
V rezervační smlouvě trvejte na co nejpřesnějším stanovení podmínek realitní transakce. Již staří Římané říkali „clara pacta – boni amici“, což znamená „jasné dohody – dobří přátelé“. V rezervační smlouvě byste měli kromě přesné definice nemovitosti stanovit způsob financování, termíny uzavření kupní smlouvy, předání a převzetí nemovitosti, možnosti odstoupení od smlouvy, odpovědnost za vady a písemně definovat, jaké vybavení v nemovitosti zůstane a jaké ne. Pokud budete chtít později upravovat podmínky transakce, už může být pozdě. Protistrana nemusí vaše návrhy akceptovat. V žádném případě neakceptujte ústní příslib typu „na dalších podmínkách se pak nějak určitě dohodneme“ nebo že vám makléř ústně přislíbí, že v bytě zůstane nábytek atd. I zdánlivé maličkosti je dobré dohodnout písemně. Ústní dohody mají tu nevýhodu, že na ně lidé časem zapomínají či je dokonce už na samém začátku každý chápe trochu jinak. A nemusí v tom být hned zlý úmysl protistrany. Přesnou písemnou definicí podmínek transakce eliminujete drtivou většinu případných problémů. Celá řada nenávistných sporů při nákupu nemovitosti měla původ v gentlemanských dohodách potvrzených podáním ruky se slovy: „já vám ten dům prodám, jsme dohodnuti, můžete se na to spolehnout,“ nebo: „Jsme přeci lidé, tak se nějak dohodneme.“
Když jsem v realitách začínal, měl jsem prodávajícího, který kupujícímu slíbil, že mu v bytě nechá část vybavení. A když po několika měsících došel čas na předání, v bytě nezůstalo ani záchodové prkénko a vodovodní baterie. Došlo ke sporu, který skončil až po dvou letech mimosoudním vyrovnáním. Prodávající tvrdil, že nikdy nic takového neslíbil. Byl to starší pán, který na příslib přenechání vybavení zřejmě jen zapomněl. Moje začátečnická chyba byla, že jsem dopustil, aby tento jeho příslib nebyl stanoven přesně a písemně ve smlouvě. Od té doby si na to dávám pozor a neřeším téměř žádná nedorozumění.
Smluvní pokuta
Ve smlouvě by měla být stanovena smluvní pokuta. Ta je důležitým ochranným mechanismem, aby smluvní strany dodržely to, na čem se dohodly. Mají-li smluvní strany čisté úmysly, smluvních pokut se většinou nebojí. Pokud však prodávající odmítá sjednat smluvní pokutu za porušení svých závazků, měl by to pro vás být varovný signál. Možná se bojí, že nebude schopen dostát svým závazkům, anebo možná nemá čisté úmysly. Pokud i přesto budete pokračovat v přípravě nákupu, klidně se v takovém případě může stát, že vyřídíte hypotéku, zaplatíte odhad tržní ceny nemovitosti pro banku, uzavřete hypotéční úvěr se závazkem vyčerpat (nevyčerpání úvěru banka penalizuje), a pak vám prodávající řekne, že si prodej rozmyslel. To se bohužel občas stává. Neříkám, že smluvní pokuty eliminují všechny problémy, to rozhodně ne, jen je výrazně snižují.
Trvejte na třístranné smlouvě
Pokud si kupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, trvejte vždy na tom, aby rezervační smlouva byla třístranná, tj. kupující, prodávající a realitní kancelář. Některé realitní kanceláře uzavírají s kupujícími stále pouze dvoustranné rezervační smlouvy, tj. kupující a realitní kancelář. V takovém případě s vámi však prodávající nemá žádný smluvní vztah, a tedy k vám nemá ani žádné závazky. Nenechte se upokojit tvrzením realitní kanceláře, že prodávající má smluvní vztah s realitní kanceláří. To je totiž jejich smluvní vztah, a v případě, že se prodávající nakonec rozhodne vám nemovitost neprodat, nemáte žádné páky ho přimět, aby tak učinil. Celá rezervační smlouva v takovém případě zavazuje pouze vás. A to není vyvážený vztah.
Odměna realitky musí být vázána na prodej
Některé realitní kanceláře mají v rezervační smlouvě ustanovení, že se rezervační záloha stane v případě splnění závazku její odměnou. V jiném odstavci takové rezervační smlouvy je pak napsáno, že realitní kancelář splnila svůj závazek ve chvíli, kdy vám vytvořila příležitost uzavřít kupní smlouvu s prodávajícím a tento závazek charakterizuje jako seznámení s prodávajícím. Pokud tedy z nějakého důvodu nedojde k uzavření kupní smlouvy, byť ne vaší vinou, realitní kancelář vám nevrátí peníze, protože dle takové smlouvy svůj závazek splnila. Vy pak nemáte peníze ani nemovitost.
Některé realitní kanceláře na klienty zkoušejí tak rafinované finty, že vám nad tím zůstane rozum stát. Nezbývá než být maximálně ostražitý. Pokud si netroufnete na vyjednání podmínek nebo se bojíte, že vás emoce při vyjednávání budou paralyzovat, najměte si na to schopného realitního makléře či právníka. Vyjednávač, který není emotivně spjatý s nákupem, dokáže pro kupujícího většinou vyjednat lepší podmínky než kupec, který po koupi nemovitosti touží a je to na něm znát. Toho totiž může obratný prodávající nebo jeho realitní makléř využít ve vlastní prospěch.
Přikládám další stížnost, kterou jsem objevil v diskuzních fórech na internetu ohledně práce realitních kanceláří. Jména makléřů a kanceláří jsem opět odstranil.
Dejte si velký pozor na jejich praktiky s rezervační smlouvou. Jejich makléřka … naslibuje velmi sympatickým vystupováním vše, co potřebujete slyšet, jen aby vás dostali k podpisu rezervační smlouvy, tedy i zálohy 50.000,- Kč. Pokud chcete pak Smlouvu o smlouvě budoucí měnit a oboustranně nastavit podmínky, je zle. Nedají vám na výběr a vy jste nuceni podepsat jejich podmínky, které jsou dle právního zástupce „smrtelné“. Cituji jeho výrok: „Tuto smlouvu by podepsal jen šílenec!“
Výše uvedená stížnost na práci realitní kanceláře je ukázkovým případem kupujícího, který naprosto nezvládl vyjednávání podmínek rezervační smlouvy. Je možné, že právě pod vlivem emocí přistoupil na nevýhodnou rezervační smlouvu, po nějaké době chtěl podmínky změnit, ale protistrana již žádost o změnu neakceptovala. A své slabé vyjednávací dovednosti se snaží hodit na neserióznost zástupce prodávajícího. Lidskou přirozeností je bohužel vidět chyby všude jinde než u sebe.
Nikdo vás nemůže nutit přistoupit na podmínky, které jsou pro vás smrtelné. Je jen a pouze na vás, jaké podmínky si při nákupu nemovitosti sjednáte.
Shora uvedený právní zástupce zmínku o šílenci vystihl správně. Ano, nespoutané emoce dokážou z lidí udělat šílence.
Důležité je uvědomit si podstatnou skutečnost. Kvalitní realitní makléř hájí zájmy té strany, která si ho najala a platí. Pokud si makléře najal prodávající, aby prodal jeho nemovitost za co nejlepších podmínek, makléř musí hájit jeho zájmy. Samozřejmě by vyjednávání mělo být korektní vůči všem zúčastněným.
Je naprosto mylné se domnívat, že realitní makléř, který zastupuje zájmy prodávajícího, ho bude znevýhodňovat ve prospěch kupujícího. Tím by se zpronevěřil svým závazkům.
Je to stejné jako v advokacii. Prokurátor se snaží dostat obžalovaného do vězení a obhájce se ho snaží dostat ven. Každý hájí svou stranu a používají k tomu všechny zákonem stanovené možnosti. Advokát, který by svého klienta chtěl poslat do vězení, odvádí špatnou práci.
Ještě jednu věc je dobré si uvědomit. Nekupujete si jen nemovitost. Řekli jsme si, že je důležité prověřit si majitele. Metaforicky řečeno si totiž tak trochu kupujete nejen prodávajícího, ale i realitního makléře.
Přistihli jste makléře při lhaní či překrucování faktů? Nejednejte s ním. A už vůbec s ním neuzavírejte žádné rezervační smlouvy, natož abyste mu platili rezervační zálohu.
7. Složení rezervační zálohy
Každá realitní kancelář a prodávající budou chtít, abyste svůj zájem stvrdili složením rezervační zálohy. Prodávající tak má jistotu, že svůj úmysl s nákupem myslíte vážně, a může tedy svou nemovitost stáhnout z nabídky.
Kam složit rezervační zálohu? Vždy je důležité složit zálohu na nestranný účet. Nedoporučuji skládat zálohu přímo prodávajícímu majiteli právě z důvodu nestrannosti. Nabízí se několik možností:
a) Záloha do realitní kanceláře
Pokud je realitní kancelář silná, prosperující a má dobré jméno na trhu, můžete složit rezervační zálohu u ní. Předtím, než pošlete realitní kanceláři zálohu, si prověřte, že skutečně funguje.
To, že je realitní kancelář vidět a tváří se jako velká, silná společnost, ještě nemusí znamenat, že není před krachem. Podívejte se proto do obchodního rejstříku na její hospodářské výsledky, viz www.justice.cz. Více v článku Jak nebýt okraden realitní kanceláří.
Pokud realitní kancelář nepublikuje své hospodářské výsledky v obchodním rejstříku, což je mimochodem její zákonná povinnost, či je ve významné ztrátě, tak jí žádné peníze určitě neposílejte a trvejte na složení rezervace u advokáta. Nebyli byste první, kteří tak o své peníze přišli.
b) Záloha do advokátní kanceláře
Druhou možností je složit zálohu do advokátní úschovy. Úschovy v advokátní kanceláři jsou zpravidla bezpečné a navíc Česká advokátní komora v posledních letech po kauze advokáta Vlasáka, který klientům Century 21 zpronevěřil přes 60 milionů, velmi zpřísnila dohled nad advokátními úschovami.
8. Příprava kupní smlouvy
Pokud jste sjednali rezervační smlouvu a následně deponovali rezervační zálohu na nestranný depozitní či úschovní účet, pak následuje příprava budoucí kupní smlouvy nebo rovnou kupní smlouvy. Při přípravě těchto smluv se však vychází z toho, co jste si dohodli na samém začátku v rezervační smlouvě. Pokud jste sjednali kvalitní, všestranně vyváženou rezervační smlouvu, kde jsou všechny podmínky podrobně stanoveny, deponovali jste rezervační zálohu na nestranný depozitní účet a máte dostatečně dlouhé lhůty na zajištění financování, pak je většinou již příprava těchto smluv a celá transakce bez problémů. Kupující se nejvíce chyb dopouštějí na začátku obchodního případu. Pamatujte: Čím více úsilí vyvinete do vyladění podmínek na počátku nákupu nemovitosti, tím méně práce budete mít v průběhu obchodní transakce či při převzetí nemovitosti. Platí to samozřejmě i naopak.
9. Úschova kupní ceny
Jedno z nejdůležitějších rozhodnutí na celé transakci je zajištění bezpečné úschovy kupní ceny.
V zásadě máte na výběr jednu z následujících možností.
1. Úschova u advokáta
2. Úschova u notáře
3. Úschova v bance
4. Úschova v realitní kanceláři
5. Úschova u libovolné třetí strany
Jaký je mezi nimi rozdíl a jaká jsou jejich rizika, se dozvíte v článku Jak bezpečně zajistit úschovu kupní ceny při prodeji nemovitosti.
10. Vkladové řízení na katastru nemovitostí
Pokud jste uzavřeli kupní smlouvu, pak je třeba podat na příslušný katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva. Za tento úkon se platí administrativní poplatek 2.000 Kč. Katastr nemovitostí ze zákona nesmí provést vklad v ochranné lhůtě, která trvá 20 dní. Teprve poté se vaším vkladem bude zabývat. Vkladové řízení běžně trvá cca 30 dní a liší se podle regionů.
Neshledá-li katastrální úřad žádné nedostatky, povolí vklad a vy se v den povolení vkladu stanete vlastníkem nemovitosti, a to zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad podán. O této skutečnosti vás katastr informuje zasláním tzv. „Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí“.
11. Předání nemovitosti
Jakmile je povolen vklad vlastnického práva, je třeba dohodnout termín předání nemovitosti tak, jak jste si ho s prodávajícím sjednali v kupní smlouvě.
Běžně se nemovitosti předávají po provedení vkladu, např. do 7 dní od provedení vkladu, ale není to podmínkou. Termín předání si můžete stanovit, jak uznáte za vhodné. Klidně i po roce od provedení vkladu.
Důležité je však říci, že od provedení vkladu vám vzniká právní odpovědnost z vlastnictví nemovitosti. Měli byste si proto sjednat nejen pojištění nemovitosti, ale i odpovědnost za škody. Pokud by například na kolemjdoucího spadla střešní taška z vaší střechy, může po vás kolemjdoucí žádat odškodnění. Při předání nemovitosti je nezbytné sepsat předávací protokol, ve kterém prodávající potvrdí, že nemovitost předal a kupující nemovitost převzal. Sepište do protokolu veškeré nedostatky, které při předání objevíte. Při předání nemovitosti byste již měli vědět, s jakým dodavatelem energií (elektřina, plyn) byste chtěli uzavřít smlouvy o odběru. Rozhodně není podmínkou, abyste uzavřeli smlouvy se stejným dodavatelem jako prodávající.
Vybírat dodavatele začněte poté, co vložíte kupní smlouvy na katastr, budete tak mít cca měsíc na rozhodování. Od převzetí nemovitosti můžete začít svou nemovitost konečně užívat. Tím však vaše povinnosti nekončí. Je třeba vyrovnat své závazky vůči státu.
12. Daň z nemovitosti
Do 31. ledna následujícího roku od provedení vkladu vlastnického práva jste povinni podat přiznání k dani z nemovitostí. Daňové přiznání stačí podat pouze jednou, pokud v nemovitosti nedošlo ke změnám. Každoročně nejpozději do 31.5. však musíte daň z nemovitosti zaplatit.
Tím celá realitní transakce končí.
V tomto průvodci jsem se snažil shrnout nejdůležitější části procesu nákupu nemovitosti a obsáhnout nejčastější chyby kupujících při nákupu nemovitosti. Oblastí, na které je třeba si dát pozor, je ale mnohem víc. Záleží vždy na charakteru nemovitosti a situaci, ve které se prodávající a kupující nachází.
V ČR si většina lidí myslí, že prodej a nákup nemovitostí je procházka růžovou zahradou, a přitom při nákupu běžně dělají jednu chybu za druhou. A podle toho vypadají internetové diskuze lidí, kteří se spálili.
Například v Kanadě či USA se naprostá většina kupujících nechá zastupovat svým realitním makléřem právě proto, aby pro ně dohodl lepší podmínky při nákupu. To je samozřejmě na našem trhu, kde nadpoloviční většina makléřů jsou amatéři, mnohem horší.
Pozitivní zprávou je, že počet kvalitních makléřů roste. Do realitní branže vstupuje více poctivých lidí, realitními makléři se stávají častěji i lidé s vysokoškolským vzděláním, roste kvalifikace makléřů a jejich znalosti z oblasti práva, stavební problematiky, marketingu, psychologie atd. A se zákonem o realitní činnosti se dá očekávat, že amatérismus bude postupně z trhu vytlačován.
Víte, jedna věc mně přijde dost zvláštní. Na realitním trhu jsou spousty lidí, kteří někomu naletěli a stálo je to peníze, někdy dost peněz. Místo toho, aby z toho vyvodili sebereflexi a poučili se, tak nadávají na nespravedlnost světa a stejně se nepoučí. A úsměvným paradoxem je, že lidé, kteří by nejvíce potřebovali pomoc od kvalitního realitní makléře, protože při nákupu sekají jednu chybu za druhou, často tvrdí, že všichni realitní makléři jsou jen darmožrouti bez užitku.
Přitom makléř, a teď myslím dobrý makléř, dokáže vyjednat pro kupujícího slevu, dobré podmínky, upozorní ho na všechna rizika spojená s nákupem a nastaví bezproblémový časový rámec transakce. Ten je velmi důležitý, pokud na sebe navazuje více realitních transakcí najednou. A nemusí se to týkat jen akcí „kulový blesk“.
Hodně úspěchu při nákupu nemovitostí.
Mohlo by vás také zajímat
