Prohlášení vlastníka. Co to je a jaké výhody přináší?

Rozdělení budovy na jednotky

Bytové domy, budovy plnící funkci hromadných garáží či například komerční objekty pro zřízení obchodů, kanceláří a jiných provozoven. Tam všude vyvstává potřeba vlastnické právo k nemovitosti (budově) jako celku rozdělit na vlastnická práva ke konkrétním, přesně vyčleněným jednotkám (bytovým či nebytovým – třeba v případě garáží nebo sklepů) se souvisejícím podílem na vlastnictví společných částí budovy.

Stejné řešení se nabízí i u vícegeneračních rodinných domů, kde se fakticky (po stavebně-technické stránce) sice nachází více bytů, přičemž jednotlivé prostory jsou užívány vícero spoluvlastníky a jejich rodinami, avšak bližší dohoda zúčastněných chybí. I tehdy je pro klidné soužití vhodné a někdy i nutné přesně vymezit, jaké místnosti dotyční spoluvlastníci mohou (a v jakém rozsahu) užívat.

Dále se s prohlášením vlastníka v praxi setkáváme v situacích, kdy dochází k převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví jeho členů. V takovém případě dochází k roztříštění vlastnického práva družstva k nemovitosti na vlastnická práva jednotlivých členů ke konkrétním jednotkám (bytům).

Při rozdělení vlastnického práva k jednotkám – bez ohledu na to, o jaký shora popsaný případ se jedná, nedochází zpravidla k faktickým zásahům do objektu, bourání nebo dostavbě příček ani jiným stavebním úpravám. Jde toliko o rozdělení v právním smyslu.

Zákonná úprava prohlášení vlastníka

„Prohlášení vlastníka“ upravoval zákon o vlastnictví bytu č. 72/1994 Sb. Po zrušení tohoto zákona ho nově upravuje § 1164 a násl. Občanského zákoníku. §1166 Občanského zákoníku ho nazývá již jen jako „Prohlášení„.

Výhody prohlášení vlastníka  

Nyní vás patrně napadá otázka, proč je vlastně dobré právo k nemovitosti dělit na práva jednotkám. Důvodů je celá řada.

Takto vzniklé jednotky mohou být po rozdělení samostatným předmětem právních vztahů a jejich vlastník s nimi tak může samostatně nakládat – darovat je, prodat, pronajmout nebo k nim třeba zřídit zástavní právo ve prospěch banky.

Po všech stránkách se jedná o výhodnější situaci, než když osoba vlastní ideální spoluvlastnický podíl na rozlehlém domě, kde je stejně nutné právní vztahy v nemovitosti nutné dále upravit (např. dohodou o nakládání se společnou věcí).

Výhody spatřujeme i v ekonomické rovině, kdy hodnota vymezené jednotky v právním smyslu má zpravidla vyšší hodnotu než spoluvlastnický podíl na nemovitosti. Na rozdíl od abstraktního spoluvlastnického podílu má totiž vlastník jistotu, že danou jednotku (a související spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemcích) vlastní a může užívat výlučně sám, případně se svým manželem ve společném jmění manželů nebo třeba s partnerem v podílovém spoluvlastnictví tak, jak je uvedeno na příslušném listu vlastnictví (výpisu z katastru nemovitostí) dané jednotky.

Navíc, i kupující má tak při nabytí takto vymezené jednotky záruku, že nekupuje „zajíce v pytli“ opředeného spoluvlastnickými spory a nejistou situací. Ty často panují v budovách, kde sice fakticky existuje několik bytů, ale právní vztahy mezi spoluvlastníky nejsou blíže upraveny a vzhledem k charakteru ideálního spoluvlastnictví tak vznikají mezi spoluvlastníky (obyvateli) domu spory o to, kdo a v jakém rozsahu může konkrétní části domu užívat. Je totiž třeba si uvědomit, že ideální spoluvlastnický podíl (např. ve výši ½ apod.) nezakládá žádnému ze spoluvlastníků právo k výlučnému užívání konkrétních místností, ale představuje jeho souhrn práv a povinností k domu jako celku. Zjednodušeně řečeno, podílový spoluvlastník (není-li další dohodou určeno jinak) může v takovém případě užívat jakoukoliv část nemovitosti v poměru, který přesně odpovídá výši jeho spoluvlastnického podílu – bez ohledu na stavební rozdělení domu na byty.

Ačkoliv výše popsaný stav v řadě domů na základě jakési konkludentní domluvy existuje, nejedná se o ideální situaci, neboť je zcela běžné, že někteří spoluvlastníci se cítí „ošizeni“ vůči jiným spoluvlastníkům, kteří užívají (ať skutečně či domněle) větší část budovy.  

Co musí prohlášení vlastníka obsahovat?

Při rozdělení vlastnického práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám musí prohlášení vlastníka ze zákona obsahovat minimálně:

1. údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
2. údaje o jednotce, kterými jsou zejména:
   • pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,
   • určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky,
   • velikost podílů na společných částech,
3. jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.

K prohlášení, které obsahuje minimálně výše uvedené údaje, se dále přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata určující polohu bytů a společných částí domu spolu s údaji o podlahových plochách bytů. Je to právě výměra, dle které se následně vypočítává výše úhrady vlastníků jednotek na správu a údržbu společných částí budovy a funkčně souvisejících pozemků.

Výše uvedené náležitosti představují minimum, které je třeba dodržet. Nadto je však třeba dodržet i další požadavky, které upravují prováděcí předpisy. S tím vám pomůže specializovaný realitní advokát.

Pomoc profesionála se vyplatí

Prohlášení vlastníka se není třeba obávat. Ba naopak, jeho realizace do budoucna ušetří vlastníkům jednotek spoustu starostí a eliminuje možné spory mezi spoluvlastníky domu.

I zde je však na místě využít právního poradenství advokátní kanceláře specializované na právo nemovitostí, která má s prohlášením vlastníka bohaté zkušenosti. Jen tak dokážete připravit prohlášení vlastníka tak, aby pamatovalo na vše potřebné a bylo bez problémů akceptováno i katastrem nemovitostí. I sebemenší detail, který se laikovi může na první pohled jevit jako nepodstatná maličkost, totiž může vést k zamítnutí návrhu na vklad a vzniku zbytečných časových průtahů i nadbytečných finančních nákladů.

Budete-li mít jakékoliv otázky nebo požadavky, neváhejte se na nás obrátit na níže uvedených kontaktních spojeních, rádi vám s tím pomůžeme.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz