Při prodeji bytu, nebo domu vám zákony ukládají povinnosti. Jejich nesplněním riskujete sankci, nebo můžete být donuceni dodatečně poskytnout z prodávané nemovitosti slevu.
Kromě zákonných povinností prodávajícího zmiňuji v článku i doporučení nechat si vypracovat technickou zprávu a revizní zprávy. Vypracování těchto zpráv pouze kvůli prodeji nemovitosti vám sice zákony nepřikazují, ale jejich vypracováním můžete předejít spoustě problémů.
1. Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Daň z příjmu je první důležitou povinností, která se na vás při prodeji nemovitosti může vztahovat. Upravuje ji Zákon 586/1992 Sb. o dani z příjmu.
Problematice daně z příjmu jsem věnoval samostatný článek Daň z příjmu při prodeji nemovitosti. Dozvíte se v něm, kdy jste povinni daň z příjmu zaplatit, v jaké výši a kdy jste od daně z příjmu osvobozeni.
2. Průkaz energetické náročnosti budov
§ 7a Zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií ukládá prodávajícím povinnost předat kupujícím průkaz energetické náročnosti budov (PENB). Povinnost se vztahuje na prodávajícího při prodeji bytu nebo domu (tj. budovy jako celku).
Průkazy energetické náročnosti se evidují v databázi ENEX, kterou spravuje Ministerstvo pro místní rozvoj. Jejich vyhotovení je tedy snadné prověřit.
Podrobné informace, kdy je průkaz zákonem vyžadován nebo kdy není potřeba, jsou detailně popsány v článku Průkaz energetické náročnosti budov (PENB). Kdy ho potřebujete.
Rizika při nesplnění povinnosti
Sankce
Nesplněním povinnosti publikovat a předat průkaz kupujícímu se prodávající vystavuje sankci ve výši 100.000 Kč, pokud prodává nemovitosti jako fyzická osoba, nebo 200.000 Kč v případě, že prodává nemovitosti jako osoba právnická.
Riziko vydírání
Kde není žalobce, není ani soudce. Pokud nikdo nebude informovat úřady, že prodávající nesplnil svou povinnost, může sankci uniknout. Známe však případy, kdy byli prodávající vydíráni kupujícími k dodatečné slevě. „Pokud mi neposkytnete slevu 50.000 Kč, budu informovat úřady, že jste mi nedodal PENB, a zaplatíte 100.000 Kč na pokutě.“ Někdy na nevyhotovení zprávy upozorní i sousedé.
3. Původ finančních prostředků
Nejen kupující, ale i prodávající mají povinnosti vyplývající ze zákona proti praní špinavých peněz (tzv. AML zákon).
Prodávající má zejména povinnost prokázat zdroj peněžních prostředků, ze kterých nabyl nemovitost, a pokud je politicky exponovanou osobou, tak i původ majetku. Povinnou osobou ze zákona, tj. osobou, která má povinnost tyto informace zjišťovat, jsou banky, advokáti, notáři i realitní kanceláře. Pokuty pro povinné osoby za nesplnění svých povinností jsou až 10 mil. Kč. Při prodeji se tedy této povinnosti nemůžete vyhnout. Kdybyste informace požadované zákonem odmítli povinným osobám sdělit, nejenže by vám např. advokát, notář či banka odmítli udělat úschovu kupní ceny, ale zároveň by museli takové jednání oznámit FAÚ jako podezřelou transakci. A to není dobrý nápad.
Podrobnosti najdete v článku Dopady AML zákona na prodávající a kupující.
4. Projektová dokumentace
§ 167 písmeno d) Stavebního zákona přikazuje vlastníkům stavby uchovávat ověřenou projektovou dokumentaci ke stavbě.
Citace z § 167 písmeno c a d) Stavebního zákona č. 283/2021 Sb.
Vlastník stavby a zařízení je povinen:
c) uchovávat stavební deník nebo jednoduchý záznam o stavbě nebo zařízení po dobu 10 let ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí, popřípadě od dokončení stavby nebo zařízení, pokud se kolaudační rozhodnutí nevyžaduje,
d) uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou projektovou dokumentaci, dokumentaci pro provádění stavby, dokumentaci stavby, došlo-li k odchylce od dokumentace pro povolení stavby, popřípadě dokumentaci skutečného provedení stavby, včetně její geodetické části, nebo pasport stavby, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se stavby nebo zařízení; dokumentaci lze uchovávat i v elektronické formě.
Ze stavebního zákona je vypuštěna věta, že při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby, tak jak definoval § 125 starého Stavebního zákona.
Ačkoli povinnost prodávajícího předat projektovou dokumentaci kupujícímu není v novém stavebním zákoně zmíněna, v praxi ji budou kupující od prodávajících vyžadovat.
Rizika při nesplnění povinnosti
Za absenci projektové dokumentace hrozí vlastníkům dle § 302 odstavec 3 Stavebního zákona pokuta. Pokuta může být uložena dle § 302 odst. 7 a) Stavebního zákona do výši 400.000 Kč. Absence projektové dokumentace se tak negativně projeví na ceně nemovitosti.
Nepředpokládám, že stavební úřady budou vlastníky namátkou kontrolovat a pokutovat je. Nicméně v situaci, kdy kupující plánuje rekonstrukci nebo se dostane s prodávajícím do sporu ohledně kvality stavby, skrytých vad atd., a nezíská od prodávajícího projektovou dokumentaci, je reálné riziko, že dá podnět stavebnímu úřadu, popřípadě se bude domáhat soudně vadného plnění. Prodávající by si tak měli ve svém zájmu nechat písemně potvrdit předání projektové dokumentace kupujícímu.
Nemáte projektovou dokumentaci? Kontaktujte nás. Poradíme vám nejbezpečnější postup při prodeji. Spolupracujeme také s autorizovanými stavebními inženýry a chybějící projektovou dokumentaci vám tak pomůžeme zajistit.
Další informace o odpovědnosti se dozvíte v článku Odpovědnost prodávajícího za vady při prodeji nemovitosti.
5. Potvrzení o bezdlužnosti
V případě převodu bytové jednotky má prodávající povinnost dle § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku zajistit potvrzení o bezdlužnosti, popřípadě o výši dluhů vůči osobě odpovědné za správu domu, na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.
Citace § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku:
Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.
Rizika při nesplnění povinnosti
Prodávající neriskuje žádné sankce. V tomto případě riskuje kupující, který prodávajícího o vyčíslení dluhů vůči SVJ (společenství vlastníků jednotek) nepožádal. Dluhy prodávajícího přecházejí na kupujícího. Bližší informace se dočtete v článku Jaké dluhy prodávajícího mohou ohrozit kupujícího.
6. Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu
V případě, že prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než pět milionů korun, máte povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.
Tuto povinnost máte, i když se na vás vztahuje osvobození od daně z příjmu.
Prodáváte družstevní byt? Přečtěte si také článek Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu.
Rizika při nesplnění povinnosti
Za nepodání oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.
Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte oznámení až na výzvu správce daně.
Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje.
Další informace najdete na stránkách Finanční správy.
7. Předkupní právo
Vlastníte-li nemovitost s dalšími spoluvlastníky, může se na vás vztahovat povinnost nemovitost přednostně nabídnout ke koupi jim. I když bylo předkupní právo od 1. 7. 2020 výrazně omezeno, stále zůstává u nemovitostí nabytých v dědictví. Více v článku Předkupní právo při prodeji nemovitosti.
Rizika při nesplnění povinnosti
V případě porušení povinností vyplývajících z předkupního práva se mohou poškození domáhat zneplatnění prodeje nemovitosti.
8. Odhlášení od daně z nemovitostí
Při prodeji nemovitosti máte povinnost odhlásit se z daně z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího kalendářního roku. Podrobnosti se dočtete v článku Odhlášení daně z nemovitých věcí.
Tím vaše zákonné povinnosti končí.
9. Revizní a kontrolní zprávy a další úkony
Týkají se konstrukce stavby, elektroinstalace, elektrických spotřebičů, plynových zařízení, spalinových cest a hromosvodu. Nechte si zaslat brožuru se seznamem revizních a kontrolních zpráv na váš email. Dozvíte se také, co vám hrozí, pokud si je vypracovat nenecháte.
Mohlo by vás také zajímat
