Opravdu může větší výstavba snížit ceny bytů?

Na první pohled se zdá být logické, že za růstem cen českých nemovitostí stojí také nedostatečná výstavba. Ale z praxe můžeme říci, že to tak úplně být nemusí, což dokazuje graf výstavby bytů v článku Ceny v Praze stále rostou, i když se postavilo hodně bytů.

Pohled první – demografický vývoj

Jde o přirozenou poptávku danou demografickým vývojem, což naznačují i data Českého statistického úřadu (ČSÚ). Z těchto dat vyplývá, že za posledních 10 let přibylo v ČR zhruba 400 tisíc domácností. Je tak přirozené, že nemalá část těchto domácností řeší v době ekonomické stability a poměrně zajímavých úrokových sazeb vlastní bydlení.

Pohled druhý – investice

Rostoucí poptávka však nemusí odrážet skutečnou potřebu řešit vlastní bydlení, ale je vyvolaná i nákupem bytů na investice. Poptávka není totiž dána pouze „potřebnými“, ale všemi, kdo byty chtějí třeba i jako investiční komoditu. Ať to jsou jednotlivci např. pro zabezpečení na důchod, nebo firmy s vidinou zajímavé investice s návratností ve střednědobém horizontu. V takovém případě nejde o nedostatek bytů, ale jde o nedostatek bytů, které si nejpočetnější střední třída nemůže dovolit. A to je rozdíl.

Zjednodušeně řečeno, pro solventní skupiny jsou byty stále zajímavou a dostupnou investicí. Pro nejpočetnější ekonomickou skupinu, tzv. střední třídu, jsou naopak čím dál obtížněji dostupnou potřebou. Pokud je poptávka vyšší než nabídka, ceny rostou, a ani zvýšená výstavba nemusí automaticky znamenat pokles cen na trhu. 

Hospodářský růst a nízké úrokové sazby

K ucelenému pohledu chybí už jen dodat, že ekonomika roste, mnoha lidem se daří, úrokové sazby jsou nízké, což dále roztáčí kolo poptávky po nemovitostech.

Příběh ze života

Mladý manželský pár Pavel a Martina jsou v situaci, kterou by jim mohl závidět kdejaký jiný pár. Oba pochází z Prahy a každý zde má vlastní panelový byt. Po svatbě se sestěhovali do jedné společné domácnosti (3+1). Druhý byt (1+kk) využívá jeden z jejich rodičů. Po čase se Pavlovi a Martině narodily dvě děti, a tak je byt o výměře cca 60 m² pro ně čtyři a psa z dlouhodobé perspektivy nedostatečný. Začali tak řešit situaci dříve, než začnou děti za pár let chodit do školy. Neradi by ale opouštěli stávající lokalitu Prahy 9, kde jsou zvyklí a mají to blízko k příbuzným. Pavel pracuje na vyšší manažerské pozici a Martina je dosud na mateřské dovolené. Počítají s prodejem stávajícího bytu. Mají něco společně uspořeno a ví, že dosáhnou na zajímavou hypotéku. Dluhy nemají. Do hledání většího bydlení 4+1 se tak vydali poměrně s čistou hlavou a jasnou představou. Navíc s vědomím, že na Praze 9 se staví nejvíce z celé Prahy a ceny za m² jsou z celé Prahy nejnižší. Setkání s realitou je ale překvapilo. Po několikaměsíčním aktivním sledování situace s údivem zjistili, že volných nemovitostí je v okolí poměrně dost, a to i s ohledem na očekávanou dispozici, ale… Představy developerů a prodejců jim pomohly poměrně brzy vystřízlivět. V ideálním případě, a to při minimálním zadlužení díky prodeji stávající nemovitosti, využití svých hotovostních prostředků a půjčkou několika stovek tisíc, by mohli získat 4+1 ve starém paneláku v původním stavu! Nový byt z developerského projektu by pro ně znamenal čerpání maximální hypotéky, a to rok až dva před dokončením projektu (zálohy 20-40 % z ceny nemovitosti). Případný prodej bytu a uhrazení záloh bez okamžitého využití hypotéky by znamenalo zvýšení nákladů ve formě nájmu až do doby předání nového bytu (platba tržního nájemného na cca 1-2 roky). „Je to poměrně frustrující zjištění, že vysněný byt sice seženeme, ale za jakou cenu, i s takovýmto zázemím, které máme k dispozici. Stojíme tak před rozhodnutím, zda to zvládneme ve stávajícím bytě, anebo zda jako rodilí Pražáci poprvé opustíme metropoli…,“ říká Pavel.