S jakými omezeními vlastnických práv se můžete setkat u nemovitostí? Řeč bude o věcných břemenech, zástavních právech a nájemních smlouvách.
Seznámíme vás s nejčastějšími případy omezení vlastnického práva nemovitostí, jejichž neznalost vám může zkomplikovat prodej či koupi vaší nemovitosti. Zároveň vám poradíme, jak si nemovitost i druhou smluvní stranu před prodejem či koupí prověřit, a co dělat, pokud se objeví nějaký problém.
Koupě či prodej nemovitosti je proces, kterým většina z nás projde jen několikrát za život. Zároveň přináší určitá rizika, kterým je třeba věnovat náležitou pozornost. Důležitou roli hrají omezení vlastnického práva u nemovitostí, a to zejména zástavní práva, věcná břemena a nájemní smlouvy. Pojďme se na ně podívat podrobněji.
Zástavní práva
Zástavní právo k nemovitosti je velmi častým omezením vlastnického práva. Obvykle si jej zřizuje financující banka kupujícího, který si u ní bere na koupi dané nemovitosti hypoteční úvěr.
Jeho podstatou zjednodušeně řečeno je, že pokud by povinný (vlastník nemovitosti) nesplácel úvěr, může oprávněný ze zástavního práva (banka) nemovitost prodat a výtěžek z prodeje použít na splacení poskytnutého úvěru. Zatížení nemovitosti zástavním právem si můžete ověřit nahlédnutím do části C výpisu z listu vlastnictví nemovitosti, kde je vyjádřeno textem typu „zástavní právo smluvní pro banku …. pro zajištění pohledávek až do výše … Kč“.
Zástavní právo k nemovitosti není překážkou prodeje ani koupě nemovitosti, naopak v dnešní době takové obchody běžně probíhají. Tuto skutečnost je však nutné zohlednit v příslušné kupní smlouvě na nemovitost.
Před podpisem kupní smlouvy a smlouvy o úschově se musí smluvní strany dohodnout na tom, jakým způsobem se zástavní právo vypořádá. Nejčastěji se zástavní právo na nemovitosti řeší předčasným splacením daného úvěru z kupní ceny nemovitosti a následným výmazem zástavního práva z katastru nemovitostí.
V tomto případě musí prodávající požádat svoji hypoteční banku (zástavního věřitele) o tzv. vyčíslení nesplaceného zůstatku úvěru k určitému datu, přičemž vyčíslený dluh se pak v rámci vypořádání kupní ceny bance doplatí z prostředků kupujícího. Následně banka vydá potvrzení o zániku zástavního práva a zástavní právo se z katastru nemovitostí na základě podaného návrhu vymaže. Řízení o výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí probíhá zpravidla na katastrálním úřadu souběžně se zápisem vlastnického práva kupujícího k nemovitosti.
Druhou možností je, že kupující koupí nemovitost i se zástavním právem a převezme původní dluh prodávajícího i se zástavním právem na sebe. To musí být samozřejmě zohledněno v kupní ceně nemovitosti a je třeba podepsat příslušné dokumenty s financující bankou.
Věcná břemena
Při prověřování nemovitosti se dále můžete setkat s různými věcnými břemeny. Obsahem věcného břemene je většinou povinnost vlastníka zatížené nemovitosti něco strpět nebo se něčeho zdržet. Věcných břemen je nespočet a velmi se od sebe liší svým obsahem a také mírou, v jaké nemovitost zatěžují a mají vliv na její hodnotu.
Na jedné straně existuje nespočet věcných břemen zřizovaných pro provozovatele technické infrastruktury, jako jsou elektrická vedení, plyn, kanalizace, veřejné osvětlení atd. Najdeme je prakticky u každého bytového domu a zpravidla není nutné se jimi příliš znepokojovat. Nijak se jich „nezbavíte“ a nemovitost s nimi koupíte. Věcná břemena tohoto typu zpravidla nesnižují hodnotu nemovitosti.
Pozor si dejte zejména u pozemků, na kterých chcete stavět.
Technická infrastruktura cenu nemovitostí zpravidla zvyšuje, ale nemusí to platit vždy. Pokud je například uprostřed stavebního pozemku vedeno plynové potrubí či elektrické vedení, může to jeho cenu znehodnotit. Vždy proto zjišťujte konkrétní omezení věcných břemen.
Nemovitost může být zatížena i způsobem, který výrazně omezuje jejího vlastníka v užívání nemovitosti, což má nepochybně vliv na její cenu. Typickým příkladem je tzv. výměnek, což je právo určité osoby k doživotnímu užívání nemovitosti. Obvykle se toto právo zřizuje při darování nemovitosti v rámci rodiny, kdy dárce daruje byt či dům některému ze svých potomků a zároveň si strany sjednají, že dárce může v nemovitosti „dožít.“ Výměnek je definován v § 2707 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
I věcná břemena naleznete na příslušném listu vlastnictví nemovitosti. Základní informace o existenci věcných břemen i zástavních práv si můžete ověřit bezplatně v nahlížení do katastru nemovitostí, kde však zjistíte pouze orientační informaci, a poté je potřeba opatřit si placený list vlastnictví a příslušnou smlouvu, kde zjistíte více podrobností o daných omezeních.
Nájemní práva
Prohlédnout si list vlastnictví však na prověření nemovitosti nestačí. Existují další omezení vlastnického práva, která z katastru nemovitostí nezjistíme. Typickým případem je nájemní právo k nemovitosti. Zápis nájmu do katastru nemovitostí je pouze dobrovolný a v praxi se příliš neužívá.
Kupujete-li tedy nemovitost, vždy se prodávajícího zeptejte, zda nemovitost není pronajatá nebo jinak přenechána k užívání třetí osobě. Naopak pronajímáte-li nemovitost, kterou zamýšlíte v budoucnu prodat, vždy si raději sjednejte nájem na kratší dobu s možností prodloužení, abyste se vyhnuli případným komplikacím s trvajícím nájmem v době prodeje.
Zejména pro kupujícího je důležité vědět, že pokud koupí byt či dům, v němž bydlí nájemce, změnou vlastnictví nemovitosti nájem nezaniká. Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Pro nového majitele nejsou závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, která zákon nestanoví, tedy ta, která si původní pronajímatel (vlastník) dohodl s nájemcem nad rámec zákonné úpravy.
To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl (např. viděl nájemní smlouvu), pak jsou tato ujednání závazná i pro nového majitele. Doporučuji se tedy informovat u prodávajícího, zda není v převáděné nemovitosti nějaký nájemce. Pokud je nemovitost v době prodeje pronajatá třetí osobě, smluvní strany by se měly spolu dohodnout, v jakém termínu a ke kterému dni se nájem ukončí, nebo zda se v něm bude pokračovat.
Zde také záleží na tom, zda kupující pořizuje byt pro vlastní bydlení nebo jako investici, kdy může být slušný platící nájemce výhodou.
Další omezení
Při koupi či prodeji nemovitosti doporučuji prověřit i další skutečnosti. Zejména při koupi a prodeji garážových stání činí v praxi potíže předkupní právo spoluvlastníků, neboť zákonem stanovený postup týkající se povinné předkupní nabídky a obesílání spoluvlastníků je poměrně složitý. Setkáte-li se takovým případem, vždy zbystřete.
V souvislosti s nákupem či prodejem nemovitosti dále doporučuji zjistit, zda nemá někdo v dané nemovitosti hlášen trvalý pobyt či sídlo fyzické či právnické osoby. Sídlo na dané adrese je možné zkontrolovat ve veřejném rejstříku, lze využít například databázi ARES (Administrativní registr ekonomických subjektů), provozovanou Ministerstvem financí.
Prověřte si protistranu. Proč?
Výše jsem vám popsala, jaké nejčastější právní vady lze nalézt u nemovitostí. Uzavíráte-li však kupní smlouvu na nemovitost, nezapomeňte si alespoň v základním rozsahu prověřit i druhou smluvní stranu, ať už vystupujete na straně prodávající či kupující.
Pro zjištění případné insolvence lze bezplatně využít insolvenční rejstřík dostupný na webové stránce www.justice.cz.
Většinu exekucí lze zjistit výpisem z Centrální evidence exekucí.
Na závěr
Shora uvedené skutečnosti doporučuji prověřit zejména v případě, že kupujete nemovitost, ale je dobré o nich vědět, i pokud zamýšlíte svou nemovitost prodat. Měla by o nich být předem informována jak realitní kancelář zprostředkující prodej, tak i kupující.
Omezení vlastnického práva k nemovitostem hrají při uzavírání kupní smlouvy velmi důležitou roli, a přitom jim mnoho prodávajících i kupujících nevěnuje tolik pozornost, kolik by měli. Zbytečně se tak dostanou do problémů. Shora uvedený výčet je pouze stručným seznámením, s čím se můžete setkat.
Prodej či koupě nemovitosti je složitý proces, jehož úspěšná realizace vyžaduje odborné znalosti a praxi a jde při něm o hodně peněz. Měl by proto být veden vždy ve spolupráci se zkušeným profesionálem z oboru práva a realit, který vám zaručí a bude odpovědný za to, že prodej či koupě nemovitosti proběhne bezpečně.
Budete-li potřebovat pomoci, ozvěte se nám, jsme vám rádi k dispozici.
Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369
www.realitniadvokati.cz
Zajistíme bezpečný prodej vaší nemovitosti
O službách makléřů Alfy řekli
Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich realitních makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další videa najdete na stránce Reference.
Mohlo by vás také zajímat
