Kdy je nejlepší doba na nákup nemovitosti?

Když potřebujete řešit svoji bytovou potřebu a najdete nemovitost, do které se zamilujete, nemá smysl řešit, jestli je zrovna nejlepší doba na nákup nemovitosti nebo ne. Je většinou lepší, vyřešit si svoje bytové potřeby, než čekat, až klesnou ceny nemovitostí nebo úroky z hypoték. Platí to samozřejmě za předpokladu, že máte na to, aby vám banka poskytla úvěr. I kdybyste přece jen špatně nakoupili, stále platí, že špatná investice do nemovitosti se za 10 let stane dobrou investicí.

Pokud vás přece jen zajímá, kdy je nejlepší doba na nákup nemovitosti, pojďme se podívat na různé ekonomické situace.

Koupit, když jsou hypotéky drahé nebo levné?

Většina běžných lidí řekne, že nejlepší doba na nákup je, když jsou úroky z hypoték nízké. Zní to logicky, ale většinou to není pravda.

Nízké úrokové sazby podporují poptávku po nemovitostech, což způsobuje, že ceny nemovitostí rostou. Když jsou sazby z úvěrů vysoké, poptávku po nemovitostech to dusí, což způsobuje pokles jejich cen. Často je proto výhodnější koupit nemovitost v době vysokých úrokových sazeb. Dražší úvěr vám pak bohatě vykompenzuje nižší cena nemovitosti. Drahý úvěr totiž můžete refinancovat ve chvíli, kdy úroky klesnou.

Nevěříte? Funguje zde elementární ekonomický zákon nabídky a poptávky. Historie to potvrzuje. Ukážu vám to na situacích, které jsme zažili od poslední recese v letech 2008 až do současnosti.

Situace: Hypotéky jsou levné, ekonomice se daří

Když jsou hypotéky levné, ekonomice se daří a nezaměstnanost je nízká, roste poptávka po nemovitostech. Koupit nemovitost v této době není zas tak snadné. To je období, která jsme zažívali od roku 2015 až do roku 2020.

Zájemci o koupi to dobře ví. Jdete na prohlídku a zjistíte, že před vámi stojí dalších několik zájemců. Chtějí také koupit, a proto prodávající prodá tomu, kdo nabídne nejvíc, např. v aukci. Dobré nemovitosti se prodávají rychle, jejich nabídka klesá a ceny rostou. Šance na vyjednání slevy minimální. Pro mnoho kupujících, kteří nejsou tak průbojní nebo se nerozhodují rychle, je nákup v této době doslova očistec.

V tuto dobu sice získáte levnou hypotéku, ale výhoda se ztrácí v tom, že je mnohem těžší nemovitost koupit. A když koupíte, tak draze.

Situace: Hypotéky jsou drahé, ekonomice se nedaří

Toto období bylo v Česku v roce 2009 až 2010 a pak v roce 2022 až 2023. Hospodářská recese, která v roce 2008 započala krachem americké banky Lehman Brothers, se přelila do Evropy. ČNB sice zareagovala snižováním úrokových sazeb, ale komerční banky je nezohlednily ve svých úrokových sazbách. Strašidlo nestability a krachu bank nutilo banky nabízet hypotéky za sazby i více než 6 %.

Kombinace období recese a vyšších úrokových sazeb výrazně tlumí poptávku po nemovitostech. Roste počet lidí nesplácejících úvěry. Nízká poptávka, vyšší nezaměstnanost a nejistota způsobují pokles cen nemovitostí. Pro bonitní kupce je toto období na realitním trhu rájem nákupů.

Situace: Hypotéky jsou levné, ekonomice se nedaří

Toto období typicky nastává při recesi. Centrální banky povzbuzují ekonomickou aktivitu tím, že snižují úrokové sazby. V novodobé historii bylo toto období v letech 2011 až 2013. V té době již komerční banky promítly snížení úrokových sazeb, které vyhlašuje ČNB, do nabízených hypoték. Byla to doba, kdy jste mohli již získat celkem levnou hypotéku, ale nedůvěra v budoucnost realitního trhu výrazně tlumila poptávku po nemovitostech.

Toto období je pro bonitní kupce také výborné pro výhodný nákup nemovitostí.

Situace: Hypotéky jsou drahé, ekonomice se daří

Je to fáze ekonomického cyklu, kterou jsme zažili v části roku 2021 a ještě v roce 2022. Ekonomika se přehřívá a roste inflace. Centrální banka tlumí inflaci a s ní i ekonomickou aktivitu tím, že zvyšuje úrokové sazby.

Toto období je charakteristické útlumem poptávky po nemovitostech, prodlužuje se doba prodeje, a pro bonitní kupce je to období, kdy si mohou snáze vyjednat slevu.

Kdy jsou hypotéky levné a kdy naopak drahé?

Hlavní vliv na úrokové sazby z hypoték mají dvoutýdenní repo sazby (sazby 2T) vyhlašované ČNB. Viz historie 2T sazeb od roku 1995 do současnosti. Od 2T repo sazeb se pak odvíjí úrokové sazby z hypoték komerčních bank.

Zjednodušeně se dá říct, že když chce centrální banka povzbudit ekonomickou aktivitu, sníží úrokové sazby. Pokud se ekonomika přehřívá nebo roste inflace, ČNB úrokové sazby zvýší, čímž krotí inflaci. Negativním dopadem je však utlumení ekonomické aktivity v zemi. Stanovení úrokových sazeb je tak důležitým monetárním nástrojem centrální banky.

Boj s inflací má plně v kompetenci ČNB, nikoli vláda, jak se mnozí mylně domnívají. Vlády však mohou ČNB při boji s inflací pomáhat nebo škodit svou fiskální politikou. A vzhledem k enormnímu zadlužování státu, vlády inflaci v posledních letech povzbuzovaly.

Přečtěte si také: Dopad inflace na realitní trh a ceny nemovitostí.