Dopady koronaviru na realitní trh. Co můžeme očekávat?

Již teď můžeme říct, že dopady nákazy se určitě projeví i na realitním trhu. Co můžeme na realitním trhu očekávat v letošním roce?

Vliv epidemií a pandemií jsem zmínil v článku Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí jako jeden z vnějších faktorů, které mohou ovlivnit realitní trh. Když jsem minulé léto článek o vnějších faktorech psal, faktor pandemií mi pak několik měsíců rezonoval v hlavě a občas jsem se zaměstnal myšlenkou, jaký by to mělo na naši zhýčkanou civilizaci dopad, kdyby vypukla třeba novodobá španělská chřipka nebo zmutovala bakterie Yersinia Pestis, původce moru. Ani ve snu by mě nenapadlo, že půl roku po napsání článku budeme podobné výzvě vystaveni.

Realitní trh zaznamená změny, jejichž dopad ještě nikdo nedokáže určit, protože nevíme, jak se lidstvo s nákazou vyrovná.

Situace se může po několika měsících zklidnit, pokud se svět dokáže s nákazou vypořádat, ale nemusí.

Určitý pohled do blízké budoucnosti může ukazovat Čína, kde nákaza vypukla.

Vývoj nákazy v Číně

Číně se po 3 měsících podařilo nákazu dostat více méně pod kontrolu velmi tvrdými opatřeními. Otázkou však je, jak spolehlivé jsou statistiky, které Čína vykazuje, a jestli jim můžeme věřit.

První onemocnění se objevila už v listopadu, naplno nákaza propukla v prosince 2019. Nějakou dobu trvalo, než se zjistilo, co je příčinou a kde je ohnisko nákazy. Mezitím došlo k exponenciálnímu nárůstu onemocnění až na současných 80.000 nemocných.

Nyní je přírůstek nemocných k celkovému počtu nemocných již velmi malý, jak dokumentují podrobné statistiky, viz. worldometers.info/coronavirus/#countries (anglicky) nebo česky na www.irozhlas.c/koronavirus.

Již na konci února se do měst začal vracet život. Otevřela se nákupní centra a restaurace, do ulic se vrací život. Na veřejnosti všichni povinně nosí roušky, všude se měří teplota a pokračují přísná bezpečnostní opatření. Hezký dokument natočil Lukáš Codr, který v Číně žije, viz Pozdrav z Cengdu – měsíc s rouškou.

První země má v podobných situacích vždy nevýhodu. Neví, s čím bojuje, neví, jak se nákaza šíří, hraje se o drahocenný čas. V Číně je navíc mnohem větší hustota obyvatel. To vše přispělo k exponenciálnímu šíření viru.

Na druhou stranu má Čína také výhodu. Měla zkušenosti s bojem proti SARS. A možná právě díky zkušenostem zavedla rychle velmi tvrdá bezpečnostní opatření.

Situace v Evropě

Evropa, to je bohužel jiný případ. Itálie vyhlásila stav nouze až při 10.000 nemocných, podobně laxní bylo Španělsko, odstrašující byla Velká Británie. Wuchanský koronavirus je velmi nakažlivý, a proto nabírá počet nemocných exponenciální nárůst i zde a dopady mohou být horší než v Číně.

V Evropě ale máme i velkou výhodu. Oproti Číně už máme více informací o viru. Můžeme se tak učit z jejich zkušeností a zkušeností dalších asijských zemí, kterým se podařilo virus po počátečním exponenciálním nárůstu začít krotit.

Vývoj v Česku

Vláda v Česku po prvotní nečinnosti zavedla velmi přísná bezpečnostní opatření.

Bohužel tu máme podstatný, ale opravdu podstatný problém. A tím je absolutní nedostatek roušek a respirátorů. Doufejme, že tento problém bude během několika málo dní vyřešen.

Vaše rouška chrání ostatní, jejich rouška chrání vás!

Čína nám ukazuje, že máme reálnou šanci zamezit nekontrolovatelnému šíření nákazy do 4 měsíců, a to pokud:

• budou pokračovat velmi přísná bezpečnostní opatření,
• vládě se podaří zajistit dostatek roušek a respirátorů pro všechny,
• přikáže jejich povinné nošení na veřejnosti,
• policie bude přísně trestat ty, kteří se chovají nezodpovědně a příkazy porušují.

Otázkou ovšem je, jestli se vůbec můžeme na statistiky Číny spolehnout.

Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí

Co můžeme očekávat v roce 2020

Optimistický scénář vývoje

Pokud se podaří v Česku ale i celé Evropě zamezit nekontrolovatelnému šíření nákazy do 4 měsíců, jako se to daří v Číně, tak je reálná šance, že na podzim nebo do zimy problém koronaviru odezní.

Situaci může pomoci stabilizovat například i lék Remdesivir, který je ve fázi klinického testování a byl původně určen proti Ebole. Lék byl 17. 3. 2020 povolen Státním ústavem pro kontrolu léčiv jako experimentální lék proti COVID-19.

Negativní scénář vývoje

Nedisciplinovanost a porušování bezpečnostních opatření mohou způsobit, že se začnou objevovat nová ohniska nákazy a můžeme se tak dostat do vleku dlouhotrvajících problémů. Nakonec můžeme stejně onemocnět všichni. To ale může přispět k růstu odolnosti populace a snížení přenositelnosti nákazy. Může se ale stát, že koronavirus zmutuje a stane se ještě nebezpečnějším. To nikdo neví. Vývoj vakcinace je v horizontu několika měsíců také nereálný.

V každém případě můžeme očekávat dopad na ekonomiku a pochopitelně i realitní trh.

Ceny nájemního bydlení

Ceny pronájmů letos klesnou. Cestovní ruch je pro letošní rok mrtvý a s ním i krátkodobé pronájmy např. přes Booking.com, Airbnb.com atd.

V cestovním ruchu je zaměstnáno 237.000 lidí a jeho podíl na HDP je 2,8 %. Cestovní ruch zaznamená těžkou ránu.

Mnozí majitelé, kteří se živí krátkodobými pronájmy turistům, si vzali na nákup bytů hypotéky a nebudou pochopitelně chtít nechávat své byty volné.

Nabídnou tak své byty k dlouhodobým pronájmům na rok i déle. To zvýší nabídku nájemních bytů a vyšší nabídka způsobí pokles cen nájemního bydlení.

Očekávám, že na trh dlouhodobých pronájmů přijde cca 6 až 10.000 bytů, které se teď pronajímaly turistům.

Nabídka bytů na pronájem výrazně vzroste, klesnou ceny nájmů

Ve velké míře se jednalo o byty v centru a širším centrum Prahy, tj. Nové Město, Staré Město, Malá Strana, Vinohrady, ale také Vršovice, Smíchov, Dejvice, Holešovice, Bubeneč atd.

Tyto byty vstoupí na trh dlouhodobých pronájmů a zůstanou tu rok nebo dva, podle toho, kdy se začne zotavovat cestovní ruch.

Dalším impulsem k poklesu cen pronájmů může být propouštění. Z Prahy tak mohou odcházet lidé, kteří zde jen pracovali, a ti se vrátí do regionů. Mohou odejít i někteří zahraniční pracovníci. To vše může nabídku bytů na pronájem zvýšit a tím vyvinout další tlak k poklesu cen nájemního bydlení.

Netroufnu si v tuto chvíli udělat kvalifikovaný odhad poklesu. Jen můj hrubý nástřel může být pokles o 10 %, možná až i 15 %. Vše ukáže až další vývoj, jak se začnou sčítat škody a také jak rychle se podaří virus eliminovat.

Vývoj cen nemovitostí

Růst nabídky nemovitostí

Pokles hospodářské výkonnosti způsobuje, že se někteří dostanou do problémů se splácením hypotéky. To je může donutit k prodeji nemovitosti. Objem úvěrů na bydlení je 1 336 mld. Kč (údaj k 31.1. 2020). Zdroj ČNB.

Velikost zadlužení domácností za posledních 10 let vzrostla o více než dvojnásobek. Lidé jsou tak zranitelnější než při minulé krizi v letech 2009 až 2012. Viz graf růstu zadlužení.

Otázkou je, jestli vláda a ČNB připraví záchranný plán pro lidi, kteří se dostanou do složité finanční situace, např. zajištěním bezúročných úvěrů či zajištěním odkladu splátek a tím odvrátí nucené prodeje, které by byly impulsem k poklesu cen.

Co dělat při neschopnosti splácet hypotéku

Pokles poptávky po nemovitostech

Pokles kupní síly má za následek pokles poptávky. Klesající úspory a menší příjmy lidí způsobují, že méně lidí dosáhne na hypotéku, a to nevyhnutelně vede k poklesu poptávky.

Pokud by přísná opatření vlád trvala příliš dlouho, tak by se efekt rostoucí nabídky nemovitostí spolu s poklesem poptávky projevil poklesem cen nemovitostí.

Nejvíce zranitelné segmenty nemovitostí

Při hospodářském poklesu se pokles cen nemovitostí projevuje zpravidla:

1. nejdříve u komerčních nemovitostí (kanceláře, obchodní prostory, hotely a další nemovitosti pro ubytování).
2. následně rekreačních nemovitostí (chaty, chalupy, rekreační apartmány). V době koronaviru se ale může stát, že naopak poptávka po chalupách vzroste tím, jak někteří budou chtít utíkat před virem na venkov nebo hledat náhražku za zahraniční zájezdy. Je těžké předvídat, jaká síla převáží.
3. Až na posledním místě jsou rezidenční nemovitosti. Vlastní střechy nad hlavou se lidé zbavují až na posledním místě.

To, jestli dojde k poklesu a na jak dlouho, záleží pouze na rychlosti, s jakou se dokážeme vypořádat s nákazou a jaká bude pomoct státu lidem a firmám, které se dostanou do problémů. Hospodářství se může vracet do normálního provozu už v létě, ale nemusí. To zatím nikdo neví. Skutečně zotavovat se může i několik let.

Na realitním trhu se projevuje strnulost

V krátkodobém horizontu se na realitním trhu projevuje strnulost nabídky i poptávky. Lidé vyčkávají. Strnulost může trvat i několik měsíců, než realitní trh nabere nový směr.

Prodávající nejsou z krátkodobého pohledu ochotni ceny nemovitostí snižovat, protože věří v návrat k normálu.

Kupující nejsou z krátkodobého pohledu ochotni dělat nákupní rozhodnutí, protože věří v pokles cen.

Předpokládám, že nastane stejná situace jako při minulé recesi. Lidé, kteří chtějí prodat či koupit a nejsou existenčně tlačeni k prodeji či nákupu, zvolí v prvních měsících vyčkávací strategii. Trh se proto teď výrazně zpomalí, a tak během několika měsíců nemůžeme očekávat žádné výraznější výkyvy cen nemovitostí.

Co může vyvolat pád cen nemovitostí

K výrazné změně cen nemovitostí nedochází jen tak, ale jak jsem výše psal, způsobuje ho nějaký silný impuls na straně nabídky, na straně poptávky nebo obojí.

K příčinám, které mohou vyvolat pád cen v současné koronavirové době, patří finanční problémy a neschopnost lidí a firem splácet hypotéky, které vyústí v nucený prodej nemovitostí, a zároveň silný pokles kupní síly, který znemožní lidem brát si na nákup hypotéku.

Rostoucí nabídka nemovitostí a klesající poptávka pak může začít tlačit jejich ceny dolů. To se však v krátkodobém horizontu několika měsíců neděje. A v dlouhodobém horizontu nikdo neví, jak se situace bude vyvíjet.

Co brání poklesu cen z krátkodobé perspektivy

Z krátkodobé perspektivy existují důvody, které vytvářejí polštář, který brání výraznějšímu poklesu cen.

Finanční rezervy

Lidé, kteří nemovitost koupili na hypotéku, mají běžně rezervy na několik měsíčních splátek. Do problémů se tak v krátkodobé perspektivě dostanou jen ti, kteří finanční rezervy nemají.

Pojištění neschopnosti splácet hypotéku

Odhadem 1/3 klientů sjednává pojištění neschopnosti splácet hypotéku z důvodů pracovní neschopnosti či ztráty zaměstnání.

Odklad splátek až na 3 měsíce

Banky nabízí tříměsíční odklad splátek hypotéky.

Individuální odklad splátek hypotéky

Banky o tom nemluví, ale někdy jsou ochotny pozdržet odklad splátek až na jeden rok, pokud uvěří, že dlužník je schopen své problémy vyřešit. Spoléhat na to však plošně nejde.

Podpora v nezaměstnanosti

I když dojde ke ztrátě zaměstnání, je tu sociální síť v podobě podpory v nezaměstnanosti, která zbrzdí pád na dno a mnohé lidi může ochránit před nuceným prodejem nemovitosti.

Schopnost uskromnit se

Střecha nad hlavou je to poslední, co lidé chtějí ztratit. Když jde do tuhého, lidé se umí maximálně uskromnit, jen aby měli na splátky hypotéky.

Psychologický aspekt

Poteče-li lidem finančně do bot, budou se přesto zuby nehty bránit prodeji nemovitosti za nižší cenu, než za jakou ji pořídili. To je psychologická záležitost. Pod cenou nabytí se zpravidla prodává až ve stavu nejvyšší nouze.

Vymáhání pohledávek trvá měsíce

I když hypoteční dlužníci své problémy absolutně nezvládají a neřeší, trvá mnoho měsíců, než soud přikáže exekuci majetku.

Víra v lepší budoucnost

Víra v rychlé vyřešení koronakrize bude mnoha prodávajícím bránit prodávat se slevou, pokud budou věřit v návrat do předkoronavirové doby a zároveň nebudou pod silným finančním tlakem.

Hrozba inflace

Vláda avizovala masivní podporu hospodářství. Pokud dojde ke kvantitativnímu uvolňování, tj. tisku nových peněz do oběhu, strašák inflace naopak může motivovat bohatší lidi k ukládání peněz do nemovitostí, a tak působit proti poklesu cen nemovitostí.

Ti, co očekávají okamžitý pád cen, budou bohužel zklamáni.

A z dlouhodobého pohledu nikdo nedokáže vývoj cen určit, právě protože na realitní trh působí mnoho protichůdných faktorů. Až další vývoj ukáže, jakým směrem se realitní trh vydá.

Dopad na hospodářství

Jisté je, že ekonomika se letos propadne do recese. Výše propadu opět záleží na tom, jak rychle se podaří nákazu eliminovat. Čím déle to bude trvat, tím hlubší propad bude, a pak se nevyhne ani realitám.

Okamžitý dopad na hospodářství nemusí být tak silný, pokud vláda postiženým lidem a firmám pomůže, jak již avizovala. Masivní finanční intervence zvýší deficit státního rozpočtu a z dlouhodobé perspektivy sice ohrozí finanční stabilitu, ale z krátkodobé perspektivy může zabránit krachu firem a propouštění. Pokud to vláda neudělá, ohrozí se páteřní systémy našeho hospodářství.

Další otázkou je, jaký bude vývoj v zahraničí, především v EU. Dá se očekávat, že i Evropská centrální banka a státy EU budou provádět masivní intervence s cílem minimalizovat dopady na hospodářství. Mnoho zemí je už tak dost zadlužených a jejich zadlužení dále vzroste, což způsobí problémy v budoucnosti. Např. zadlužení Itálie je už dlouhou dobou noční můrou politiků v EU. Itálie je zároveň i nejvíce sužovaná koronavirem. Může se tak společně s dalšími zadluženými zeměmi vydat řeckou cestou a ohrozit stabilitu Eurozóny.

Je také jasné, že na koronaviru celá řada odvětví vydělá. První vítězové jsou e-shopy, rozvážkové, distribuční firmy nebo i restaurace s rozvozem jídla domů, IT firmy a firmy působící v digitálním sektoru.

Některé firmy, jež mají jen kamenné provozovny, zkrachují, ale jejich online konkurenti jejich pozice obsadí.

V Česku působí i technologické a vývojářské firmy, kterých se recese také dotkne méně.

Celá řada firem je vlivem technologického pokroku schopna dál fungovat online, jejich pracovníci pracují z domova, komunikují přes maily, mobilní telefony, jsou propojeni s firemními intranety a mohou se účastnit firemních porad prostřednictvím telekonferencí. Platební styk pak zařizují online.

Koronavirus tak bude mít vlivem technologického pokroku menší dopad na hospodářství, než by měl před 10 lety.

Koronavirus je tvrdou zkouškou pro Česko a celý svět.

Teď je třeba podniknout vše, aby dopady na lidské životy byly minimální. Pak můžeme vyčíslovat škody ekonomické.