Nejběžnější způsoby stanovení tržní ceny nemovitostí a jejich rizika. Na co si dát pozor?
V článku se věnujeme stanovení obvyklých tržních cen nemovitostí, které jsou snadno použitelné pro byty, rodinné domy, pozemky a menší komerční nemovitosti (obchody, kanceláře, sklady).
Článek není zaměřen na investiční nemovitosti většího rozsahu jako např. kancelářské objekty, obchodní centra, průmyslové a skladové areály.
1. Odhad od realitního makléře
Nejjednodušší a zároveň nejlevnější způsob, jak zjistit tržní cenu své nemovitosti, je zeptat se profesionálů. Odhady nemovitostí nabízí běžně realitní makléři. Nemusíte chodit daleko, její cenu vám sdělíme my, a to zdarma a bez závazků.
Při odhadu od makléře je důležité, abyste si vybrali takového, který danou lokalitu dobře zná. Nechte si jeho odhad podložit údaji z cenových map. Naši makléři pracují z cenovými mapami od Cenovamapa.cz, Valuo.cz a Cenovamapa.org a RE/MAX.
Rizika odhadu od makléře
Prvním rizikem je, že si odhad necháte vypracovat od makléře bez zkušeností nebo v lokalitě, kde makléř nepůsobí. Můžete tak získat nepřesný odhad. Proto si vždy nechte podložit výpočet i údaji z cenových map.
Druhým rizikem je, že vám někteří realitní makléři sdělí nereálně vysokou cenu, aby od vás získali zakázku. Prodávající totiž často rádi svěří prodej makléřům, kteří slibují vysoké ceny, i když jsou nereálné. Proto si pro prodej nemovitosti vyberte makléře, kterému důvěřujete. Vždy si nechte výpočet ceny podložit daty z trhu v podobě cenových map. Přečtěte si také Jak si vybrat realitního makléře.
2. Ocenění od znalce
Potřebujete-li získat znalecký posudek pro soud, finanční úřad či pro účetnictví, pak budete potřebovat ocenění od certifikovaného znalce v oboru nemovitostí.
Seznam registrovaných znalců v oboru nemovitostí najdete na stránkách Seznat.justice.cz, které provozuje Ministerstvo spravedlnosti. V tomto seznamu ve filtru zvolte obor: Stavebnictví → Odvětví. Např. pro ocenění bytu či domu zvolte: Pozemní stavby – stavby obytné.
Rizika odhadu od znalce
Znalci sami neprodávají nemovitosti. Vychází z přesně definovaných postupů a cenových map. Tím může dojít k nepřesnostem při zjištění tržní ceny nemovitosti. Data z cenových map mají několik měsíců zpoždění. Např. nemovitost, jejíž prodej Katastr zaznamená dnes, se neprodala dnes, ale před několika měsíci. Důvodem je, že realitní transakce, tj. příprava smluvní dokumentace, vyřízení hypotéky a převod na katastru, trvá zpravidla několik měsíců. A mezitím se mohou ceny změnit i o několik procent nahoru či dolů.
Znalci také vychází z obvyklé tržní ceny, která se může od maximální tržní ceny lišit. Více v článku: Tržní cena a obvyklá tržní cena nemovitosti. Jaký je rozdíl?
Nejčastější používanou metodou je srovnávací analýza. Tj. porovnání podobných aktuálně nabízených nemovitostí na trhu.
Srovnávací analýza je skvělým pomocníkem, pokud porovnáváte ceny nemovitostí alespoň po dobu několika měsíců.
Pokud děláte analýzu jednorázově, můžete snadno cenu nemovitosti zkreslit tím, že do analýzy z neznalosti zahrnete i ležáky, které se nabízí na prodej dlouho.
Z inzerátu totiž nepoznáte, jak dlouho se nemovitost za uvedenou cenu nabízí. To, že se nemovitost za nějakou cenu nabízí, vůbec neznamená, že se za tuto cenu i prodá. Je to tzv. past nabídkových cen.
Nabídkové ceny se mohou od těch prodejních dost podstatně lišit. Více v článku Nabídková a tržní cena nemovitosti. Jaký je mezi nimi rozdíl?
A pokud se nějaká srovnávaná nemovitost nakonec prodá, ještě to nemusí znamenat, že se prodá za cenu, za kterou se inzeruje. Běžně se stává, že přijde kupující a řekne třeba: „Pane prodávající, když mi dáte slevu 200.000 Kč, tak já váš byt koupím.“ Když prodávající souhlasí, nemovitost se stáhne z nabídky a vy se informaci o slevě již nedozvíte.
Naopak se může prodat i za vyšší cenu. Sejdou se dva zájemci o koupi a jeden nabídne o 100.000 Kč víc, aby ho prodávající upřednostnil. Vy se o navýšení ceny rovněž nedozvíte.
Abyste byli schopni cenu nemovitosti stanovit přesněji, je důležité mít přehled o tom, jak se ceny srovnávaných nemovitostí vyvíjely v čase. Tzn. kdy se začaly nabízet a za jakou cenu, eventuálně zdali postupem času docházelo ke snižování cen. Když nevíte, zkuste zavolat na inzeráty ostatních nemovitostí a zeptejte se makléřů, jak dlouho už nemovitost nabízí. Když makléřům řeknete, že také zvažujete prodej své nemovitosti, uvidí ve vás potenciálního klienta a někdy (ne vždy) vám rádi informace poskytnou.
4. Výnosová metoda
Výnosová metoda je velmi dobrým vodítkem nejen pro investory. Dá se použít prakticky u všech nemovitostí.
Typy výnosů
U nemovitostí máte tři typy výnosů:
- Výnos z pronájmu.
- Výnos z nárůstu hodnoty nemovitost v čase.
- Výnos z finanční páky, pokud je nemovitost koupena na úvěr.
Výnosová rentabilita
Osobně považuji za dobrou investici nemovitost, kde výnos z pronájmu, neboli roční výnosová rentabilita (ROI – z angličtiny Return on Investment), je 5 % p.a. a více z nákladů na pořízení nemovitosti. Toho lze však v Praze a dalších velkých městech již velmi těžko dosáhnout.
V Praze či Brně klesl ROI i pod 3 % p.a. Investoři byli v posledních letech ochotni akceptovat i ROI pod 3 % p.a. z několika důvodů:
- Výnos vlastního kapitálu se dal solidně zvýšit pomocí finanční páky, které pomáhaly nízké úrokové sazby z hypoték.
- Na trhu panoval optimismus a příliš velké očekávání od zhodnocení. Kupující věřili, že nárůst hodnoty nemovitosti v čase, který byl v minulých několika letech přes 10 % p.a. ročně, vyrovná i nízkou rentabilitu z pronájmu.
- Svou roli sehrála neznalost až naivita kupujících, kteří ve strachu z rychle rostoucích cen dělali ukvapená nákupní rozhodnutí.
Toto období je pryč. Úrokové sazby z hypoték jsou přes 5,5 % a nikdo nevěří, že ceny nemovitostí porostou v dalších letech dvouciferným tempem.
Domnívám se proto, že obvyklé ceny nemovitostí budou více reflektovat ROI od 3 do 5 % p.a. (počítáno v době pořízení nemovitosti).
Rovnice pro výpočet ROI je následující:
Tržní cena = roční výnos z pronájmu ÷ ROI
Příklad
Cena bytu, jehož čistý nájem je např. 18.000 Kč měsíčně (tj. 216.000 Kč za rok), je podle výnosové metody v maximálním rozpětí následující:
| ROI – výnosová rentabilita | Výpočet | Prodejní cena |
| Maximum: při rentabilitě 3 % p.a. | Tržní cena = 216.000 ÷ 0,03 | 7.200.000 |
| Střed: při rentabilitě 4 % p.a. | Tržní cena = 216.000 ÷ 0,04 | 5.400.000 |
| Minimum: při rentabilitě 5 % p.a. | Tržní cena = 216.000 ÷ 0,05 | 4.320.000 |
Vidíte, že rozptyl prodejní ceny nemovitosti je obrovský, a proto záleží na celé řadě dalších parametrů. Např. perspektiva lokality a samotné nemovitosti. Všechny parametry, které mají vliv na cenu, jsem shrnul v článku Co ovlivňuje cenu nemovitosti? Kvalitní byt v perspektivní lokalitě s kvalitní občanskou vybaveností a službami, u kterého se v budoucnu dá očekávat nárůst ceny, se může blížit k horní hranici. Pokud se jedná o problematickou oblast s nízkou občanskou vybaveností, horší dopravní obslužností nebo větší kriminalitou, a kde není perspektiva růstu, se může cena pohybovat v dolním pásmu. Cenu ovlivňuje kromě samotného potenciálu i kvalitní propagace a argumentace makléře, který dokáže zájemcům o koupi dobře komunikovat potenciál nemovitosti, který není vždy na první pohled patrný.
Kvalitní realitní makléři a odhadci umí všechny parametry vzít v potaz a cenu nemovitosti tak velmi zpřesnit.
Rizika výnosové metody
Rizika výnosové metody jsou právě v tom, že hovoří pouze o číslech. Striktně podle čísel posuzují investice realitní investoři, a proto je metoda klíčová při prodeji investičních nemovitostí (obchody, kanceláře, sklady nebo investiční byty). Ne všichni běžní smrtelníci se však dívají jen na čísla. Nákup nemovitosti je běžně emotivní záležitost. A tak se stává, že lidé koupí nemovitost, která je sice investičně nezajímavá, ale jim to nevadí, protože se do nemovitosti zamilují. Nebo mají v okolí rodinu, přátele, práci a nemají čas trávit další čas hledáním. A jsou ochotni zaplatit víc, než kolik by zaplatil člověk, který se řídí striktně matematikou. Na druhou stranu, v době ekonomické recese lidé ze strachu nekupují ani nemovitosti, které jsou investičně velmi zajímavé.
5. Nákladová metoda
Nákladová metoda vychází ze skutečných nákladů na pořízení nemovitosti.
Dejme tomu, že postavíte rodinný dům, který se následně rozhodnete prodat. Spočítáte si náklady na pořízení pozemku a stavební náklady na pořízení domu. Do stavebních nákladů se započítají všechny náklady včetně vaší práce a ceny peněz na trhu. K tomu připočítáte zisk a za výslednou cenu nabídnete svůj dům na prodej. Metoda je skvělá, pokud jste dokončili výstavbu a chcete rovnou prodat. S odstupem času však její vypovídací hodnota klesá.
Rizika nákladové metody
Pokud teď prodáváte dům, který jste postavili před 10 lety, je nákladová metoda nepoužitelná, protože náklady na výstavbu byly před 10 lety nižší než náklady současné.
Opačný případ může nastat v situaci, kdy jste stavěli dům v době ekonomického růstu a rozhodnete se prodat jej v době ekonomické recese. V době růstu jsou ceny nemovitostí zpravidla vyšší než v době recese.
Nákladům, které jste do nemovitosti investovali, se říká utopené náklady, a potenciální kupce vlastně nezajímají. To jediné, co je zajímá, je jimi vnímaná užitná hodnota, kterou poměřují s cenami dalších nemovitostí na trhu. Užitná hodnota pro kupující proto může být někdy nižší než náklady, které jste investovali, a prodej je možný pouze pod náklady, tedy se ztrátou.
6. Cenové mapy prodaných nemovitostí
Další možností je využít cenové mapy, které zpracovávají data o prodaných nemovitostech z Katastru nemovitostí. Můžete mít zprůměrované ceny bytů v jednotlivých oblastech ČR zdarma (např. Ceny bytů, nebo podobné) nebo placené informace o jednotlivých transakcích (např. Cenovamapa.cz, Valuo.cz a další).
Rizika cenových map
Cenové mapy vám řeknou, za kolik se prodaly nemovitosti ve vašem sousedství, ale jejich problémem je, že pokud nevíte, v jakém stavu se nemovitost nacházela, můžete dojít k chybným závěrům při stanovení ceny té vaší. Jak jsem napsal v článku Co má vliv na cenu nemovitostí, musíte poměřovat celou řadu parametrů.
Např. váš zrekonstruovaný byt s výhledem na jih do zeleně bude mít vyšší hodnotu, než sousedův nezrekonstruovaný tmavý byt v přízemí na sever do rušné ulice. Mezi dvěma stejně velkými byty v tomtéž domě může být cenový rozdíl stovky tisíc. Proto se nemůžete spolehnout jen na údaje bez porovnání dalších parametrů.
Další chybou je, že si vyfiltrujete data z příliš široké oblasti nebo za delší časový úsek. To může aktuální cenu vaší nemovitosti také podstatně zkreslit. Např. ceny bytů v Praze na Vinohradech jsou výrazně vyšší než v Nuslích, byť je to sousední čtvrť. Tím, jak došlo v posledních letech k dynamickému vývoji cen, nemá smysl zahrnovat do statistik údaje starší 6 měsíců. Nejlepší je horizont max. 3 měsíců, pak je ale riziko, že nebudete mít dostatek nemovitostí ke srovnání.
Chybou může být i srovnávání nemovitostí různých velikosti. Např. malé byty mají na m2 zpravidla vyšší cenu než byty velkometrážní. Také byste měli počítat, že např. lodžie, balkóny, terasy, sklepy se počítají, jako 50 % ceny obytných ploch.
Dalším problémem cenových map je, že data v nich mají několikaměsíční zpoždění, což snižuje jejich vypovídací hodnotu.
7. Kombinace předcházejících 4 variant
Ideální je při stanovení ceny vzít v úvahu všechny předchozí varianty. Takto stanovujeme ceny my. Poměřujeme všechny dostupné parametry nemovitosti, srovnáváme je s dalšími nabízenými nemovitostmi na trhu, prověřujeme rozvojový potenciál oblasti, služby občanské vybavenosti, infrastrukturu, zjišťujeme, za kolik se prodaly srovnatelné nemovitosti v sousedství, např. přes již zmíněné cenové mapy Cenovamapa.cz a Valuo.cz. Prověřujeme potenciál nemovitosti, který vždy není na první pohled patrný.
Sledujeme i trendy, které nám pomáhají určit, kam vývoj cen nemovitostí směřuje, např. úrokové sazby z hypoték a informace z bankovní rady ČNB, údaje o růstu HDP, nezaměstnanosti a kupní síle obyvatel. Důležité při stanovení cen jsou také zkušenosti a znalosti makléře a jeho schopnosti analyzovat velké množství informací. Zkušení makléři pak dokáží určit cenu nemovitosti velmi spolehlivě.
8. Aukce nemovitostí
Aukce nemovitosti je výborným způsobem, jak určit prodejní cenu nemovitosti.
Aukce jako nástroj určení ceny je skvělá v případech, kdy předchozí metody moc nefungují. Např. když prodáváte něčím specifickou, unikátní nemovitost, kterou není snadné porovnat s dalšími nemovitostmi, a nemáte další vodítka, kterých se chytit.
Aukce je vhodná, když chcete opravdu prodat za maximum. Stanovíte si minimální cenu, za kterou jste ještě ochotni svoji nemovitost prodat, a necháte na kupujících, aby vám předkládali nabídky ke koupi.
Rizika aukce
Aukce nemovitosti jsou náročné na přípravu, propagaci a zkušenosti.
Je důležité aukci správně časově rozvrhnout, nastavit její pravidla a pak udělat intenzivní reklamní kampaň. Když to váš realitní makléř nebo vy neuděláte, může se z aukce stát fraška s naštvanými zájemci. V lepším případě se aukce jen mine účinkem a vy neprodáte za maximum.
Aukce děláme od roku 2015. Máme dostatek zkušeností s tím, jak maximalizovat aukci ve prospěch prodávajících.
9. Postupné snižování ceny
Opačnou metodou je stanovit nejvyšší možnou nabídkovou cenu a tu postupně snižovat. Tahle metoda je často používána majiteli, kteří si prodávají na vlastní pěst. Ve finále vám nakonec trh ukáže tržní cenu vaší nemovitosti, ale má to několik rizik.
Rizika postupného snižování ceny
Aby tato strategie byla úspěšná, neměli byste začít nabízet na úplně nesmyslně vysoké nabídkové ceně. Čím víc cenu přestřelíte, tím déle bude prodej nemovitosti trvat. A pokud si budete prodávat svépomocí bez realitní kanceláře, bude vás to stát více peněz za propagaci. Navíc hrozí, že vaše nemovitost získá punc ležáku, který komplikuje její prodej, nebo to, že vás dlouhý prodej po čase začne unavovat tak, že ve finále prodáte za nižší cenu, než byste mohli. Napsal jsem o tom článek Postupné snižování ceny není vždy dobrá prodejní strategie.
Na rostoucím trhu je tento způsob hledání tržní ceny ještě akceptovatelný a může se stát, že o zprvu předraženou nemovitost bude za pár měsíců zájem.
Větší riziko je na klesajícím trhu. Když teď nasadíte příliš vysokou cenu, tak se klidně může stát, že za pár měsíců neprodáte ani za cenu, za kterou byste dnes prodali ihned, a budete muset cenu ještě více snížit.
Chcete bez starostí a bezpečně prodat za maximální cenu?
Kontaktujte nás
Mohlo by vás také zajímat
