Co musíte vědět, když prodáváte družstevní byt a na jaké věci si dát pozor?
1. Specifika družstevních bytů
Když prodáváte družstevní byt, ve skutečnosti neprodáváte byt, ale tzv. členská práva a povinnosti s právem nájmu v bytovém družstvu. Samotný byt vlastní bytové družstvo, které je jako vlastník zapsané na listu vlastnictví v katastru nemovitostí.
2. Stanovení ceny družstevního bytu
Nejdříve zjistěte, za kolik můžete svůj byt vůbec prodat.
Družstevní byty jsou levnější než byty v osobním vlastnictví, protože si na ně kupující nemůžou vzít hypotéku. To je podstatná nevýhoda. Lidí, kteří kupují na hypotéku, je totiž většina.
Kupující si může vzít hypotéku pouze ve dvou případech:
- Družstevní byt bude do 1 roku převádět do osobního vlastnictví. K tomu však musí být nejdříve vypracováno tzv. Prohlášení vlastníka.
- Druhou možností je, že kupující zastaví bance jinou nemovitost (např. rodičů) a pak může družstevní byt koupit. Takových lidí je však mnohem méně.
Zpravidla jsou družstevní byty o 5 – 10 % levnější než byty v osobním vlastnictví.
Chcete znát cenu vašeho družstevního bytu? Nechte si ho od nás zdarma nacenit.
Existují možnosti nechat si nacenit byt online na počkání. Ale tyto odhady mají velkou nepřesnost, protože je dělají počítače automatizovaně a nedokážou zohlednit parametry, jako např. výhled z oken a orientace bytu, půdorys místností, podlaží, stav bytu, domu atd.
Naši makléři všechny tyto parametry při nacenění bytu zohlední. Budete tak mít přesnější údaje pro prodej.
3. Dokumenty potřebné před prodejem
Připravte si následující dokumenty. Pokud je nemáte, požádejte o ně družstvo. Každý zájemce je bude chtít vidět.
- Potvrzení o vašem členství v družstvu a evidenční list
- Potvrzení o bezdlužnosti vůči bytovému družstvu
- Potvrzení o výši anuity, respektive o jejím splacení
4. Anuita
Anuita vyjadřuje, jaká částka zbývá k doplacení ceny. Pokud vaše bytové družstvo koupilo dům od obce, zpravidla ho koupilo na splátky. Anuita je poměrným vyjádřením celkové ceny za dům. O nesplacenou výši anuity se ponižuje prodejní cena.
5. Daň z příjmu z prodeje
Zjistěte si, jestli budete platit daň z příjmu z prodeje. Prodej družstevního bytu je osvobozen od daně z příjmu, pokud ho vlastníte min alespoň 5 let. Všechny podmínky pro osvobození od daně najdete v článku Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu.
6. Převod bytu na družstvu
Při převodu družstevního bytu se vypracovává nejčastěji 5 smluv:
Zprostředkovatelská smlouva
Chcete-li prodat byt prostřednictvím realitní kanceláře, tak první smlouva, kterou budete uzavírat, je Zprostředkovatelská smlouva s realitní kanceláří. § 9 Zákona o realitním zprostředkování vyžaduje, aby Smlouva o realitním zprostředkování měla písemnou formu.
Makléři, který je pro vás ochoten pracovat bez zprostředkovatelské smlouvy, se vyhněte. Když je ochoten porušit zákon jednou, bude ochoten to udělat opakovaně a možná i v mnohem závažnějších situacích.
Zprostředkovatelská smlouva definuje zejména co prodáváte, za kolik, jaká bude odměna makléři a kdy je splatná. Zprostředkovatelská smlouva definuje také práva a povinnosti smluvních stran a dobu platnosti smlouvy.
Rezervační smlouva mezi převodcem (prodávajícím) a nabyvatelem (kupujícím)
Na základě této smlouvy si nabyvatel vaši nemovitost na nějakou dobu zarezervuje, než zajistí celkovou kupní cenu.
Dohoda o převodu členských práv a povinností
Touto smlouvou se družstevní byt převádí na družstvu.
Dohoda o finančním vypořádání
Tato dohoda určuje způsob zaplacení ceny za převod.
Smlouva o úschově kupní ceny
Smlouva o úschově řeší podmínky úschovy ceny za převod a způsob vyplacení. Úschova kupní ceny se nejčastěji zajišťuje v advokátní či notářské kanceláři nebo v bance. Více se o úschovách dozvíte v článku Možnosti úschovy kupní ceny.
Přípravu všech těchto smluv zajišťujeme přes advokátní kanceláře a hradíme je v rámci své provize.
Převod družstevních bytů je po právní stránce jednodušší v tom, že neřešíte nic s katastrálním úřadem, ale jen na družstvu. Právní účinky dohody o převodu nastávají doručením dohody o převodu družstvu.
Za převod si družstva zpravidla účtují poplatek. Výjimečně je i zdarma, ale spíše se připravte na poplatek v řádu několika tisíc. Každé družstvo si stanovuje poplatek individuálně.
7. Zákonné povinnosti prodávajícího
Jako prodávající družstevního bytu sice nemáte tolik povinností jako majitelé bytů v osobním vlastnictví, ale máte jednu, na kterou nesmíte zapomenout.
Pokud prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než 5 mil. Kč, máte povinnost oznámit to Finančnímu úřadu.
- Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.
- Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.
- Pokuta ve výši 15 % vám hrozí, pokud na výzvu od finančního úřadu nijak nereagujete.
8. Revizní zprávy
Před předáním družstevního bytu vám doporučujeme nechat vypracovat revizní zprávy k elektroinstalaci, elektrozařízení atd. Nechte si zaslat seznam revizních zpráv, které byste měli nechat vypracovat. Dozvíte se mimo jiné, jaká rizika hrozí, když si je nenecháte vypracovat.
9. Výběr realitního makléře
A teď už jen zbývá vybrat si kvalitního realitního makléře, který váš družstevní byt prodá za nejvyšší cenu, bezpečně a bez starostí.
Naši makléři jsou prověření a důsledně dohlížíme na kvalitu jejich služeb. Nechte si od nás nezávazně předložit nabídku na prodej.
Chci získat nezávaznou nabídku na prodej
Mohlo by vás také zajímat
