V tomto článku se zaměříme na problematiku prodeje nemovitosti z dědictví po právní stránce, jehož součástí je nemovitost.
Jak probíhá prodej nemovitosti z dědictví
Pokud dědic plánuje zděděnou nemovitost prodat, je potřeba absolvovat několik kroků.
Poté, co je nalezen zájemce, je potřeba sepsat kupní smlouvu. Jako prodávající bude na kupní smlouvě uveden ten dědic, který příslušnou nemovitost dle rozhodnutí o dědictví zdědil.
Jak je výše uvedeno, kupní smlouvu lze podepsat až v okamžiku nabytí právní moci dědického rozhodnutí. Pokud by se smluvní strany chtěly zavázat k podpisu kupní smlouvy dopředu, lze doporučit nejdříve podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která stanoví závazek, že nemovitost bude na zájemce převedena v okamžiku, kdy se předpokládaný dědic stane právoplatným vlastníkem nemovitosti.
V dědictví je velmi časté, že nemovitost nabude více dědiců do spoluvlastnictví (např. každé ze tří dětí nabyde z dědictví 1/3 nemovitosti). V takovém případě musí kupní smlouvu podepsat všichni spoluvlastníci (má-li se nemovitost prodat jako celek) a je tedy potřeba, aby se dědici (spoluvlastníci) shodli na všech podstatných otázkách (kupní ceně, termínu předání nemovitosti kupujícím apod.).
Na druhou stranu, majetek nabytý z dědictví není součástí společného jmění manželů, takže dědic nepotřebuje k prodeji nemovitosti souhlas manžela nebo manželky.
Pokud by v rámci spoluvlastnictví nebyla možná dohoda, lze se zákonnými prostředky domáhat u soudu zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
Sepsání kupní smlouvy na nemovitost lze doporučit provádět za pomoci odborníka – advokáta nebo notáře, kteří se na tuto oblast specializují, popřípadě využít komplexní nabídku služeb poskytovaných realitní kanceláří.
Obdobně lze doporučit obrátit se na advokáta nebo notáře s žádostí o úschovu kupní ceny. Advokátní úschova chrání stranu prodávající tím, že kupní cena je kupujícím zaplacena do úschovy ihned po podpisu smlouvy (ještě předtím, než je podán návrh na vklad a následně vlastnické právo přepsáno v katastru nemovitostí na stranu kupující), a stranu kupující tím, že peníze jsou vyplaceny straně prodávající až poté, co se strana kupující stane vlastníkem nemovitosti zapsaným v katastru nemovitostí.
Poté, co se strana prodávající i strana kupující shodnou na obsahu kupní smlouvy, na osobě schovatele a na dalších souvisejících otázkách, lze přistoupit k podpisu smluvní dokumentace.
Podpisy smluvních stran na kupní smlouvě, která je určena pro katastrální úřad, musí být úředně ověřeny. Po podpisu kupní smlouvy a úhradě kupní ceny do úschovy je kupní smlouva podána na podatelnu katastrálního úřadu.
Zhruba za měsíc bude katastrálním úřadem vlastnické právo přepsáno na stranu kupující, strany si mohou nemovitost fyzicky předat a v tuto chvíli jsou též zpravidla vypláceny peníze z úschovy (nedohodnou-li se strany jinak).
Další informace o prodeji nemovitosti z dědictví najdete v článku Jak prodat nemovitost z dědictví.
Daňové povinnosti při dědictví nemovitosti
Na závěr je nutné upozornit na některé daňové aspekty v souvislosti s prodejem nemovitosti nabyté v dědictví.
Obecně platí, že příjmy z dědictví jsou osvobozeny od daně z příjmu (dříve existovala tzv. daň dědická, která však byla zrušena).
V případě, že hodnota zděděné nemovitosti přesahuje 5 milionů Kč, je nutné tuto skutečnost oznámit příslušnému finančnímu úřadu. V rámci dědického řízení je majetek (nemovitost) patřící do dědictví oceněn.
Pokud následně dojde k prodeji nemovitosti za cenu přesahující předmětné ocenění, podléhá rozdíl dani z příjmu (15 % nebo 23 % u fyzických osob), pokud se neuplatní některé ze zákonných osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti.
U dědictví tak připadá v úvahu zejména osvobození z důvodu vlastnictví nemovitosti po dobu 5 let nebo 10 let před jejím prodejem (závisí na termínu pořízení), přičemž do této doby se započítává i doba, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel. Délku vlastnění nemovitosti zůstavitelem lze však započíst, pouze pokud byl zůstavitel příbuzným v řadě přímé, manželem či manželkou.
Podrobné informace k daní při prodeji z dědictví se dočtete v článku Daň z příjmu při prodeji nemovitosti z dědictví.
Obecně lze doporučit vždy probrat daňové záležitosti při převodu nemovitostí z dědictví s odborníkem.
Mgr. Jan Zajíček, advokát spolupracující s kanceláří RE/MAX Alfa
Kompletně zajistíme veškeré záležitosti související s prodejem nemovitosti či jejím vyklizením. Začněte nejdříve tím, že získáte odhad pro dědické řízení, který po vás bude požadovat notář. Jeho vypracování můžete mít zdarma, pokud nemovitost prodáte přes naši realitní kancelář.
Mohlo by vás také zajímat
