Při prodeji nemovitosti prodávající často zapomínají na předkupní právo. Stačí jen, abyste společně s bytem prodávali parkovací stání, a už se vám prodej komplikuje. Jedním z řešení je požádat spoluvlastníky, aby se svého předkupního práva vzdali.
Při prodeji spoluvlastnického podílu na nemovitosti nelze opomenout předkupní právo spoluvlastníků. Jedná se o téma, které je v posledních letech v souvislosti s jeho znovuzavedením hojně diskutované a v praxi bohužel působí při převodech nemovitostí časté komplikace.
V tomto článku vás seznámím s jedním ze způsobů, jak se lze v některých případech s předkupním právem vypořádat, aniž byste museli oprávněné spoluvlastníky (předkupníky) obesílat a čekat 3 měsíce na jejich vyjádření. Jedná se o vzdání se předkupního práva.
V zásadě můžeme rozlišovat dva způsoby vzdání se předkupního práva, a to „jednorázové“, které se vztahuje pouze na konkrétní převod, a „trvalé“, které má právní účinky pro všechny budoucí převody dané nemovitosti. Zákon výslovně upravuje pouze druhou zmíněnou variantu. Nicméně to neznamená, že by první zmíněná možnost – vzdání se pro konkrétní případ – nebyla možná. Pojďme se na obě možnosti podívat podrobněji.
Jednorázové vzdání se předkupního práva
Podstatou jednorázového vzdání se předkupního práva je, že oprávnění spoluvlastníci (předkupníci) prodávajícímu (tj. vlastníkovi, který zamýšlí svůj podíl prodat) předem sdělí, že o koupi daného podílu na nemovitosti nemají zájem a svého předkupního práva se pro daný převod vzdají. Nejvhodnějším způsobem je učinit takovýto úkon písemně, přičemž příslušný dokument podepisují předkupníci zpravidla ve chvíli, kdy prodávající má již vybraného kupujícího na svůj spoluvlastnický podíl, který chce prodat. Pokud se prodávajícímu podaří sehnat takovéto prohlášení od všech oprávněných předkupníků, má vyhráno, neboť již nemusí vůči těmto osobám činit po uzavření kupní smlouvy předkupní nabídku. Ostatní spoluvlastníci podpisem vzdání se předkupního práva vyjadřují svou jasnou vůli, že o daný spoluvlastnický podíl nemají zájem.
Tento úkon lze koncipovat jako tzv. jednostranné vzdání se předkupního práva (podepsané oprávněnými předkupníky) nebo jako dvoustrannou dohodu o vzdání se předkupního práva, která je podepsána nejen předkupníkem, ale i prodávajícím. V praxi doporučujeme uzavřít raději dohodu, neboť v ní je jasně vyjádřena vůle obou zúčastněných stran.
Vzhledem k tomu, že tento úkon není potřeba zapisovat do katastru nemovitostí, nemusí být podpisy předkupníků na tomto vzdání se předkupního práva úředně ověřené. V praxi se podpis zajišťuje nejčastěji tak, že prodávající navštíví jednotlivé předkupníky osobně a požádá je o podpis příslušného prohlášení, resp. dohody, případně lze zbývající předkupníky obeslat poštou – tam je ale nutno počítat s určitým časovým zdržením.
Trvalé vzdání se předkupního práva
Učinit trvalé vzdání se předkupního práva výslovně umožňuje zákon. Má tzv. věcněprávní účinky, což v praxi znamená, že platí pro všechny budoucí převody. To má jistě praktický význam, neboť stačí nechat si tento dokument podepsat od ostatních spoluvlastníků (předkupníků) pouze jednou a pak je předkupní právo vyřešeno natrvalo. Je však třeba myslet na to, že trvalé vzdání se předkupního práva je nutné nechat zapsat do katastru nemovitostí. S tím souvisí požadavek, aby podpisy oprávněných předkupníků byly na tomto dokumentu úředně ověřeny, což lze zajistit např. u notáře, advokáta či jakémkoli pracovišti CzechPoint (na poště či úřadu). Zákon výslovně hovoří o jednostranném vzdání se předkupního práva, proto v tomto případě upřednostňujeme v praxi tuto formu i my. Vzor si můžete stáhnout zde.
Shrnutí
Vzdání se předkupního práva je praktickým způsobem, jak se s předkupním právem efektivně vypořádat. Můžete tím zabránit i tomu, aby docházelo k neúměrnému prodlužování transakce, konkrétně přepisu vlastnického práva na kupujícího v katastru nemovitostí.
Samozřejmě ani tento způsob není zcela bez obtíží, zvláště při větším množství spoluvlastníků (předkupníků). V praxi se nám často stává, že se podaří podepsat dohodu o vzdání se předkupního práva s většinou spoluvlastníků, ale některé z nich se nepodaří dohledat, neboť se na dané adrese nezdržují nebo podpis dokumentu odmítnou. V takovém případě je samozřejmě předkupní právo vypořádáno pouze ve vztahu k těm osobám, které daný dokument podepsaly, a u ostatních je nutné učinit předkupní nabídku. Nicméně čím více osob se svého předkupního práva vzdá, tím je pro smluvní strany daného obchodu menší riziko, že někdo z oprávněných osob bude chtít svého předkupního práva využít. Může být praktické požádat jednotlivé spoluvlastníky o podpis vzdání se předkupního práva například na schůzi shromáždění SVJ, pokud to časově vyjde a svolání takového schůze je plánováno. To lze použít u obou typů vzdání se předkupního práva, nicméně u druhého zmíněného je třeba zajistit úřední ověření podpisů například prostřednictvím advokáta, který bude na příslušné schůzi přítomen.
Předkupní právo je institutem, v jehož důsledku jsou na smluvní strany kladeny vyšší nároky na to, aby obchod s nemovitostí proběhl právně v pořádku a bez rizik pro všechny zúčastněné. Proto vždy doporučujeme prodej nemovitosti svěřit do rukou zkušeného realitního makléře a realitního advokáta. Ti vám pomohou najít takové řešení, které bude pro daný obchod nejvhodnější a rizika v podobě pozdějšího zpochybnění prodeje pro smluvní strany výrazně sníží. Pokud s tím budete potřebovat pomoci, kontaktujte nás, jsme vám samozřejmě rádi k dispozici.
Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz
Zajistíme bezpečný prodej nemovitosti a vyřešíme vše kolem předkupního práva
O službách makléřů Alfy řekli
Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich realitních makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další videa najdete na stránce Reference.
Mohlo by vás také zajímat
