Zdědili jste nemovitost a zvažujete její prodej? Nejdříve zjistěte, jaké jsou vaše zákonné a daňové povinnosti a kdy jste od daně osvobozeni.
Osvobození od daně
Podle § 4 zákona o dani z příjmu jste jako fyzická osoba osvobozeni, pokud nemovitost nebo družstevní byt vlastníte déle než 5 let. U nemovitostí v osobním vlastnictví nabytých po 1. 1. 2021 se doba pro osvobození prodlužuje z 5 na 10 let.
Za určitých okolností můžete být osvobozeni i v dalších případech, které podrobněji definujeme v článku Jaká je daň z příjmu při prodeji nemovitostí.
Dnes se zaměříme pouze na konkrétní ustanovení zákona o dani z příjmu týkající se zdaňování příjmu z prodeje nemovitosti v pozůstalosti (tj. zděděné nemovitosti).
Pokud prodáváte nemovitost v rámci dědictví po zůstaviteli, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, tak se lhůta pro osvobození zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovitosti prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele.
Příbuzní v řadě přímé
Příbuzní v řadě přímé jsou děti, vnoučata, rodiče, prarodiče. Jsou to členové rodiny, u kterých jde rodinný strom dolů (z otce na syna), ale i nahoru (ze syna na otce). Sourozenci, strýcové, tety, synovci a neteře nejsou v řadě přímé, ale v řadě pobočné.
Daň z příjmu u fyzických osob
Daň z příjmu je u fyzických osob ve výši 15 % nebo 23 % (dle §16 Zákona o dani z příjmu) a zdaňuje se podle § 10 Zákona o dani z příjmu.
Příjem z prodeje nemovitosti se zahrnuje do vašeho celkového příjmu a přiznáváte ho ve svém daňovém přiznání za uplynulý rok.
Daň z příjmů za rok 2023
Pokud jste prodali nemovitost v roce 2023, je výpočet daně následující:
Celkový příjem do 1.935.552 Kč (48násobek hrubé mzdy pro rok 2023) se daní 15 %.
Příjem nad 1.935.552 Kč se daní sazbou 23 %.
Daň z příjmů za rok 2024
Pokud prodáte nemovitost v roce 2024, dochází vlivem konsolidačního balíčku ke změně. Nově se sazba daně počítá ze 36násobku hrubé mzdy. Pro rok 2024 je to 1.582.812 Kč ročně.
Celkový příjem do 1.582.812 Kč (36násobek hrubé mzdy pro rok 2024) se daní 15 %.
Příjem nad 1.582.812 Kč se daní sazbou 23 %.
Výdajem je dle §10 odst. 5 zákona od dani z příjmu cena určená znalcem v oboru nemovitostí ke dni nabytí nemovitosti, a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Výdajem jsou také prokazatelné náklady na opravy a zhodnocení nemovitostí a další náklady související s prodejem (např. poplatky za právníka, realitní kancelář atd.).
1. příklad
Pan Krupička zdědil po svém dědečkovi byt v Brně. Pan Krupička bydlí v Praze, pro byt nemá žádné využití, pronajímat ho kvůli vzdálenosti nechce. A tak se ho rozhodl prodat. Dědeček v bytě před svou smrtí bydlel posledních 15 let. V tomto případě pan Krupička neplatí daň z příjmu, protože se do lhůty pro osvobození započítává i 15 let, kdy v bytě žil dědeček. Pan Krupička tedy splňuje zákonnou podmínku 5 let a může byt prodat, aniž by musel zaplatit daň z příjmu.
2. příklad
Paní Loukotová spolu s manželem koupila před rokem byt. Bohužel pan Loukota dostal infarkt a zemřel. Pro paní Loukotovou je byt zbytečně velký, drahý, a navíc jí připomíná jejího manžela. Rozhodla se tedy byt za každou cenu prodat a odstěhovat se do svého rodného města, kde má rodinu a přátele. Vlastnický podíl pana Loukoty na bytě připadl v rámci dědického řízení paní Loukotové. Manželé Loukotovi koupili byt za 2,5 mil. Kč. Tato cena byla rovněž stanovena v odhadu nemovitosti pro účely dědického řízení. Při koupi zaplatili daň z nabytí nemovitosti 100.000 Kč. Po roce se jí podařilo byt prodat výhodně za 2,7 mil. Kč. Protože paní Loukotová nesplnila podmínku 5 let, vztahuje se na ni povinnost zaplatit daň z příjmu ve výši 15 % z příjmu. Základ daně se vypočítává následovně: tj. 2.700.000 – 2.500.000 – 100.000 = 100.000 Kč. Z částky 100.000 Kč tedy zaplatí na dani z příjmu 15 %, tj. 15.000 Kč. Pokud by paní Loukotová měla s transakcí spojené další výdaje, např. za právníka či realitní kancelář, mohla by o tyto výdaje ponížit daňový základ. Stejně tak by mohla snížit daňový základ např. o výdaje na rekonstrukci.
3. příklad
Pan Zdeněk Kulihrášek zdědil byt po svém bratrovi Jaromírovi Kulihráškovi. Pan Jaromír byl starý mládenec, rodiče zemřeli, a tak byl pan Zdeněk jediný zákonný dědic po bratrovi. Pan Jaromír v bytě bydlel 25 let. Pan Zdeněk však není dědicem v přímé linii, a proto se na něj nevztahuje osvobození od daně z příjmu. Pan Zdeněk dostal nabídku ke koupi za cenu 3 mil. Kč. Odhad nemovitosti pro dědické řízení však byl 2,8 mil. Kč. Pokud by se pan Zdeněk rozhodl prodat byt za tuto cenu, jeho daňový základ by činil 3 mil. – 2,8 mil., tj. 200.000 tisíc. Daň z příjmu pak činí 30.000 Kč. Pan Zdeněk nutně nepotřebuje peníze a navíc nechce platit daň, a proto se rozhodl, že bude byt 5 let pronajímat a pak ho prodá.
Jak zaplatit daň z příjmu
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti vyčíslíte ve svém daňovém přiznání k dani z příjmu, které musíte podat svému místě příslušnému finančnímu úřadu do 31. března za uplynulý kalendářní rok. Do tohoto termínu musíte daň z příjmu uhradit.
Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu
V případě nabytí nemovitosti v hodnotě vyšší než pět milionů korun máte jako dědic povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.
Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.
Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.
Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje.
Zvažujete prodej nemovitosti a máte zájem o konzultaci?
Kontaktujte nás
Zajistíme úspěšný, bezproblémový prodej vaší nemovitosti.
Mohlo by vás také zajímat
