Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu v roce 2025

Rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví

U družstevních bytů platí trochu jiná pravidla týkající se daně z příjmu, než když vlastníte byt v osobním vlastnictví (tj. byt zapsaný v katastru nemovitostí, zkráceně byt v OV). To si někteří lidé pletou a zbytečně se ve vztahu k dani z příjmu dostávají do problémů, viz daňová past.

Když vlastníte družstevní byt, ve skutečnosti nevlastníte samotný byt. Vlastníkem bytu je bytové družstvo, které je zapsané na listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Vy jste vlastníkem družstevního podílu v tomto družstvu. Pro jednoduchost budu ale používat termín „prodej družstevního bytu„.

Daň z příjmu

Příjem z prodeje družstevního podílu se řídí § 10 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu.

Daň u fyzických osob

Sazba daně z příjmu u fyzických osob je dle § 16 zákona o dani z příjmu 15 % nebo 23 % z prodejní ceny po odečtení výdajů.

a) 15 % je pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy.
b) 23 % pro část základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy.

Daň z příjmů za rok 2024

Pro rok 2024 je 36násobek průměrné mzdy vypočtený na 1.582.812 Kč.

Pokud jste prodali družstevní byt v roce 2024, platíte do této částky daň ve výši 15 %. Z částky přesahující pak zaplatíte 23 %.

Daň z příjmů za rok 2025

Pro rok 2024 je 36násobek průměrné mzdy vypočtený na 1.676.052 Kč.

Pokud jste prodali družstevní byt v roce 2025, platíte do této částky daň ve výši 15 %. Z částky přesahující pak zaplatíte 23 %.

Od daně můžete odečíst pouze cenu nabývacího podílu podle §10 odst. 6 zákona o daních z příjmu. Není možné uplatnit náklady na rekonstrukci a právní služby. Viz Judikát ze 7.3. 2024.

Příklad z praxe

Pan Novák s manželkou v roce 2021 koupili družstevní byt za cenu 4.000.000 Kč. Za právní služby související s nákupem zaplatili 10.000 Kč. V bytě provedli rekonstrukci v hodnotě 300.000 Kč. V roce 2025 se dohodli na rozvodu a rozhodli se vypořádat prodejem bytu. Byt se jim podařilo prodat za 5.000.000 Kč.

Základ daně tak činí:

5.000.000 – 4.000.000 = 1.000.00 Kč.

Z částky 1.000.000 Kč musí manželé Novákovi zaplatit 15 % daň z příjmu, tj. 150.000 Kč. Daňový základ a daň pak vykážou ve svém přiznání k dani z příjmu za rok 2025 a zaplatí místně příslušnému finančnímu úřadu dle místa svého trvalého bydliště do 31.3. v následujícím kalendářním roce.

Pro prodávající je mnohem výhodnější počkat, až splní podmínky pro osvobození od daně z příjmu.

Osvobození od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu

1. Družstevní byt vlastníte 5 let

Od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu jste jako fyzická osoba osvobozeni, pokud družstevní byt vlastníte 5 let, viz § 4 odstavec 1), písmeno q) Zákona o dani z příjmu. 

2. Peníze z prodeje použijete na řešení bytové potřeby

Od daně z příjmu jste osvobozeni, pokud prodáte družstevní byt a použijete získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby. Viz §4 odstavec 1 s) Zákona o dani z příjmu.

Příklad:

V lednu 2025 jste získali částku 4 mil. Kč z prodeje bytu. Tato částka bude od daně z příjmu osvobozena, pokud v období od 1.1. 2024 do 31. 12. 2026 investujete tuto částku na řešení svých bytových potřeb.

3. Družstevní byt z dědictví

Pokud družstevní byt vlastníte kratší dobu než 5 let, ale nabyli jste ho děděním od příbuzného v linii přímé (typicky od rodičů, prarodičů, ale i od dětí) nebo od manžela či manželky, započítává se do 5leté doby pro osvobození i doba, po kterou v bytě bydlel zůstavitel. Pokud jste vy a zůstavitel v součtu vlastnili byt déle než 5 let, jste od placení daně z příjmu osvobozeni. Viz. § 4 odstavec 1), písmeno q) Zákona o dani z příjmu. 

Prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmu z 5 na 10 let se vztahuje pouze na nemovitosti v osobním vlastnictví nabyté po 1. 1. 2021. Netýká se tedy bytů v družstevním vlastnictví.

Příklad z praxe

Paní Krupičková zdědila družstevní byt po babičce. Babička v bytě žila 55 let. Paní Krupičková byt nepotřebuje, má vlastní, a proto se rozhodla, že ho ihned po ukončení dědického řízení prodá. Sama nesplňuje dobu pro osvobození, ale vzhledem k tomu, že babička ano, tak paní Krupičková nezaplatí žádnou daň z příjmu.

Pokud by se manželé z předcházejícího případu dohodli, že s prodejem počkají ještě dva roky, splnili by podmínku 5 let pro osvobození a nemuseli by platit žádnou daň. To však není vždy možné, zejména pokud spolu manželé již nechtějí žít, anebo nepřichází v úvahu, že by byt další 2 roky pronajímali.

Oznamovací povinnost Finančnímu úřadu

I když se na vás vztahuje osvobození od daně z příjmu, máte v případě, že prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než pět milionů korun, povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu.

Za nepodání Oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně.

Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně.

Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje.

Další informace najdete na stránkách Finanční správy.

Daňová past u družstevních bytů

Majitelé družstevních bytů se často mylně domnívají, že splňují nárok na osvobození od daně z příjmu, protože nerozlišují mezi bytem v osobním a družstevním vlastnictvím.

Vlastník bytu v osobním vlastnictví je osvobozen od daně v případě, že prodává byt, ve kterém měl bydliště nepřetržitě po dobu dvou let bezprostředně před jeho prodejem. Tato podmínka pro osvobození od daně z příjmu se nevztahuje na družstevní byty.

Nevíte, jestli musíte daň z příjmu zaplatit?

Zvažujete prodej nemovitosti a nevíte, jestli budete muset daň z příjmu zaplatit?

Kontaktujte nás. Spolupracujeme s daňovými poradci a dokážeme odpovědět i na nejsložitější daňové otázky.

Zvažujete prodej?

Začněte tím, že od nás zjistíte zdarma její tržní cenu.