Znáte nejčastější scénáře, jak se člověk dostane ke spoluvlastnictví nemovitosti? Koupíte byt „na půl“ s partnerem, spolu se sourozenci zdědíte dům po (pra)rodičích nebo považujete spoluvlastnický podíl za zajímavou investiční příležitost.
Co mají tyto situace společného? Vždy se hodí znát, jaká máte práva a povinnosti ohledně užívání a údržby nemovitosti, kolik dostanete z nájemného nebo kdo rozhoduje o stavebních úpravách a prodeji. Čtěte dál a dozvíte se to.
Když dům říká „pane“ více lidem
O spoluvlastnictví nemovitosti se jedná, když vlastnické právo náleží dvěma nebo více osobám. Říkáme jim spoluvlastníci, ať už jde o fyzické osoby, právnické osoby nebo mix obou.
Víte, jak zjistíte, že je nemovitost ve spoluvlastnictví?
Je to jednoduché. Stačí si online zdarma otevřít nahlížení do katastru, zadat nemovitost, přepsat bezpečnostní kód a ukážou se vám vlastník nebo spoluvlastníci daného bytu, domu či pozemku. Pozor, společné jmění manželů (SJM) není totéž co spoluvlastnictví a funguje odlišně!
Přečtěte si také: Společné jmění manželů a podílové spoluvlastnictví. Jak se liší?
Každý spoluvlastník má právo k celé nemovitosti. Může ji držet, užívat, prodat, darovat, brát z ní plody a užitky (např. příjmy z nájmu) v poměru odpovídající výši jeho spoluvlastnického podílu. Omezuje jej „pouze“ stejné právo ostatních spoluvlastníků. Proto je pro správu a nakládání s nemovitostí třeba shody více spoluvlastníků: nadpoloviční většiny, dvou třetin nebo všech. Záleží na „závažnosti“ právního jednání.
Ve vztahu k nemovitosti se spoluvlastníci chápou jako jeden vlastník a z právního jednání ohledně nemovitosti jsou všichni spoluvlastníci vůči třetím osobám (např. stavební firmě provádějící rekonstrukci) zavázáni společně a nerozdílně. Co to znamená? Představte si výměnu střechy domu, která vyjde spoluvlastníky Janu, Petra a Lukáše na 390.000 Kč. Každý vlastní podíl 1/3 a na jiném způsobu financování se nedohodli, takže každý musí zaplatit 130.000 Kč. Pokud firma vyzve třeba Lukáše k úhradě, má vůči firmě povinnost zaplatit celých 390.000 Kč. Je pak na něm, aby si od Jany s Petrem vymohl jejich „příspěvky“ (v praxi je samozřejmě ideální, když je celá suma od všech spoluvlastníků dopředu „na jedné kupě“).
Výše podílu hraje roli i na příjmové stránce. Pokud nájem bytu generuje měsíčně 45.000 Kč, budou mít Jana, Petr i Lukáš každý právo na svých 15.000 Kč.
Běžná správa nemovitosti ve spoluvlastnictví – kdy stačí většina hlasů?
Každý spoluvlastník má právo podílet se na správě nemovitosti – předkládat ostatním návrhy, hlasovat o nich, ale i bránit se u soudu. Klíčová je při rozhodování velikost podílu, která se do katastru zapisuje zlomkem. O běžné správě rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů – tedy více jak ½. Do běžné správy spadá např. údržba nemovitosti nebo její pronájem na kratší dobu než 10 let. Většina hlasů stačí také ke zvolení správce nemovitosti.
Rozhodnutí většiny má právní účinky pro všechny spoluvlastníky jen v případě, že všichni dostali informaci o potřebě rozhodnout (s výjimkou akutních záležitostí, které vyžadovaly okamžitou reakci). Soud může na návrh opomenutého spoluvlastníka určit, že pro něj takové rozhodnutí nemá právní účinky, pokud po něm nelze spravedlivě požadovat, aby je snášel. Opomenutý spoluvlastník se musí na soud obrátit do 30 dnů od přijetí takového rozhodnutí (popř. ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět). Uplynutím lhůty právo bránit se u soudu zaniká.
Významná záležitost si žádá kvalifikovanou většinu
Pozor, jakmile rozhodujete o významné záležitosti týkající se nemovitosti, potřebujete alespoň 2/3 většiny hlasů. Mezi významné záležitosti patří zejména podstatné zlepšení či zhoršení nemovitosti a změna účelu nemovitosti. V praxi tak 2/3 spoluvlastníků budou muset odsouhlasit nákladnější investice, rekonstrukci či podnikatelský záměr (např. výměnu oken, zateplení fasády, přístavbu nebo změnu účelu z bytového domu na hotel). A to není všechno. 2/3 hlasů zákon vyžaduje také ke zřízení zástavního práva nebo podobné jistoty, která slouží k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení nemovitosti nebo při její obnově (např. zástavní právo zajišťující hypotéční úvěr spoluvlastníků na rekonstrukci).
Pokud se vám nedaří dosáhnout 2/3 shody, rozhodne o záležitosti na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Požádat soud o rozhodnutí ve věci (a současně dočasný zákaz jednat podle rozhodnutí) může také přehlasovaný spoluvlastník, který nesouhlasí s vůlí 2/3 většiny. Lhůta je i zde 30 dnů.
Někdy se musí dohodnout všichni
Ostatní rozhodnutí, na jejichž základě má být nemovitost zatížena nebo toto zatížení zrušeno (např. zástavní právo, věcné břemeno), musí posvětit všichni spoluvlastníci. Souhlas 100 % spoluvlastníků je třeba také k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na víc jak 10 let (např. delší pronájem domu).
Boříme mýty: Kde začíná a končí spoluvlastnický podíl?
Lidé si spoluvlastnictví často představují v reálném pojetí. A to je chyba. Když má nám již dobře známá trojice Jana, Lukáš a Petr ve spoluvlastnictví „na třetiny“ domek se zahradou, znamená to jediné. Každý z nich může v poměru 1/3 užívat celý domek vč. zahrady. To platí pro každý 1 m2. Samotné spoluvlastnictví nerozděluje nemovitost ve fyzickém slova smyslu, ačkoliv se tento mýtus mezi lidmi často traduje. Pokud se chtějí spoluvlastníci dohodnout, že třeba dům rozdělí na byty, v přízemí bude bydlet Jana, v prvním patře Lukáš a v podkroví Petr s tím, že si navzájem do bytů nebudou bez pozvání chodit, musí spolu uzavřít dohodu o správě společné věci nebo sepsat prohlášení vlastníka a dům rozdělit na byty.
Spoluvlastnický podíl – můžu si s ním dělat, co chci?
Zatímco k rozhodování o nemovitosti jako celku je vždy třeba víc spoluvlastníků, se svým podílem si může každý spoluvlastník nakládat relativně samostatně. Spoluvlastnický podíl můžete prodat, darovat nebo třeba směnit. Je to totiž samostatná věc. S ohledem na pojetí podílu jako ideální části nemovitosti nelze podíl sám o sobě pronajmout. Ale pozor, existuje další výjimka – předkupní právo.
Předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu trvá 6 měsíců
Úprava předkupního práva se za dobu účinnosti „nového“ občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. dvakrát změnila. Není divu, že se lidem často plete, jak to je teď. Předkupní právo spoluvlastníků existuje, ale je velmi omezené. Vztahuje se jen na případy, kdy bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti (např. závětí) nebo jinou právní skutečností, kdy spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit svá práva a povinnosti. Předkupní právo trvá po dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Co to znamená? Pokud se Jana rozhodne během prvních 6 měsíců svůj podíl prodat, darovat nebo jinak převést na třetí osobu, mají Petr s Lukášem k podílu předkupní právo. Tedy právo odkoupit podíl Jany za stejných podmínek, které si Jana dohodne s třetí osobou (popř. za cenu obvyklou u darování). I tady najdeme výjimku. Předkupní právo spoluvlastníků neplatí ani během těchto 6 měsíců v případech, kdy spoluvlastník převádí svůj podíl na jiného spoluvlastníka, svého manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé (např. prarodiče, rodiče, děti, vnoučata).
Tak funguje zákonné předkupní právo. Nezapomeňte, že na nemovitosti může váznout i smluvní předkupní právo s odlišnými podmínkami i dobou trvání. Při právním prověření nemovitosti na něj přijdete díky listu vlastnictví (LV). Omezení vlastnického práva se zapisují do části C.
Ačkoliv to v praxi bude pro realitní makléře i advokáty spíše výjimečné, hodí se znát, že speciální úprava existuje u spoluvlastnictví k zemědělskému závodu. Pokud vznikne pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli od začátku ovlivnit svá práva a povinnosti, mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo trvale, tedy nejen prvních 6 měsíců. Toto předkupní právo se vztahuje i na dědický podíl. Neuplatní se v případech, kdy spoluvlastník převádí podíl jinému spoluvlastníkovi nebo osobě, která by po něm ze zákona dědila.
Zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
Pokud pohár trpělivosti přeteče (a že se to často stává), pamatujte, že nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví. Ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti může dojít prostřednictvím písemné dohody, anebo o něm na návrh některého spoluvlastníka rozhodne soud. Může tak dojít k oddělení ze spoluvlastnictví, rozdělení nemovitosti, prodeji z volné ruky nebo ve veřejné dražbě, anebo převedení vlastnického práva k nemovitosti na spoluvlastníka, který ostatní vyplatí.
Zvláštní případy spoluvlastnictví
Pro úplnost dodáváme, že existují i zvláštní druhy spoluvlastnictví. Aniž bychom si to uvědomovali, řada z nás žije v bytovém spoluvlastnictví. Jeho specialitou je, že vlastníte 100 % bytové jednotky, a k tomu spoluvlastníte podíl na společných částech budovy a pozemku. Narazíte také na přídatné spoluvlastnictví. Jeho podstatou je úzké spojení „hlavní“ (např. chaty v osadě) a „vedlejší“ nemovitosti (např. podílu na příjezdové cestě). Přídatné spoluvlastnictví zajišťuje, že nelze prodat chatu bez podílu na cestě, a naopak podíl na cestě bez současného prodeje chaty.
Závěr
Ďáblův vynález, tak se spoluvlastnictví nemovitosti často přezdívá. Dokáže zlikvidovat rodiny a zpřetrhat přátelské či obchodní vztahy. Lidé ve spoluvlastnictví bývají často zaslepení emocemi a může jim pomoci konzultace s nezávislým třetím. Tím může být realitní makléř nebo realitní advokát. Neváhejte se na nás obrátit a my vám pomůžeme najít schůdné řešení.
Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz
Mohlo by vás také zajímat
