Investice do nemovitostí. Do čeho investovat v roce 2024

1. Byty, rodinné domy

První, co mnoho lidí napadne, je investice do bytů. Byt je stabilní investice, která se z dlouhodobé perspektivy zhodnocuje. Má však své nevýhody. Výrazný růst cen v letech 2015 až 2021 snížil rentabilitu investice do bytů. V Praze je roční rentabilita z pronájmu nyní často pod 3 %. Rentabilita ze zhodnocení investic byla dokonce v posledních 2 letech obecně záporná. Letos by však mělo začít docházet k růstu cen nemovitostí, tak jak budou klesat úrokové sazby z hypoték a ekonomika se začne vracet k růstu.

Výhodou investice do bytů je, že trh s pronájmy bytů je poměrně stabilní, protože potřeba bydlet je primární potřebou člověka. I když se ekonomika dostane do recese, často stačí jen snížit nájemné a byt budete mít stále obsazený.

Nevýhodou je, že občanský zákoník chrání nájemce více než pronajímatele, a proto se při pronajímání můžete dostat do problémů, pokud vám nájemník přestane platit nájem nebo vám byt poničí. Investice do bytu se pro vás pak v takovém případě může stát noční můrou.

2. Obchodní a kancelářské prostory, sklady

Alternativou je investice do komerčních nemovitostí.

Výhodou je, že u komerčních pronájmů nejste tak svázaní občanským zákoníkem jako při pronájmu bytů. Vystěhovat neplatícího nájemníka je tak mnohem snazší.

Nevýhodou je, že trh s komerčními nemovitostmi má větší výkyvy v průběhu hospodářského cyklu. V dobách recese se může stát, že váš obchodní prostor bude neobsazený. Na druhou stranu, v dobách ekonomického růstu může být rentabilita pronájmu vyšší než u bytů.

3. Rekreační nemovitosti

Pronájem chaty, chalupy, apartmánu nebo celého domu už je podnikáním se vším všudy. V zahraničí je běžné, že si koupíte třeba apartmán v hotelovém komplexu a hotel či správní firma se vám kompletně stará o jeho pronájem a údržbu. Za to si účtuje poplatek třeba 50 % z výnosů, což i tak může být slušný příjem. U nás jsou však bohužel podobné komplexní servisní služby stále v plenkách. Když si rekreační nemovitost koupíte, budete si zpravidla muset zajistit správu sám, nebo si sám organizovat dodavatele služeb.

Pro úspěch je důležité, aby vaše rekreační nemovitost byla co nejvíce obsazena, což je v ČR často problém. Nejatraktivnější je v tomto ohledu Praha, protože do ní lidé jezdí celoročně. I tady jsou však omezení v podobě regulace krátkodobého ubytování. České hory jsou také rizikové, protože stačí, aby nebyl sníh, a nemovitost máte neobsazenou. Venkovské nemovitosti jsou pak limitovány především na letní měsíce. Mnohem větší potenciál v tomto ohledu pak nabízí zahraniční nemovitosti, viz níže.

4. Ideální podíly na nemovitostech

Ideální podíly jsou v posledních letech velmi atraktivní, protože u nich můžete dosáhnout velmi slušného zhodnocení i s malým kapitálem. Můžete tak koupit podíl na nemovitosti od spoluvlastníků, kteří jsou rozhádaní, odmítají spolu komunikovat, ale přitom se nechtějí nebo nemají čas s ostatními spoluvlastníky soudit. Umíte-li v tom chodit, je nákup ideálních podílů investičně zajímavý.

5. Spolufinancování developerských projektů

Spolufinancování nabízí velmi atraktivní zhodnocení finančních prostředků. Někteří developeři a realitní investoři nabízejí možnost participace na svých projektech dalším investorům. Jak to funguje?

Investujete např. do projektu, ve kterém developer koupí zemědělské pozemky na kraji města. Jeho architekti připraví územní studii a participují na změně územního plánu. Jakmile se to podaří, pozemky zasíťují a prodají, nebo na nich postaví byty či domy, a ty pak prodají.

Už jenom samotné zhodnocení zemědělského pozemku na stavební představuje zhodnocení investice po odečtení nákladů stovky procent. Zemědělské pozemky se dají koupit pod 50 Kč za m² a zasíťované stavební pozemky pak stojí několik tisíc za m² v závislosti na lokalitě. Investor vám pak nabízí podíl na zisku, který může být klidně i 200 %. Na zhodnocení však musíte čekat klidně 5 let a déle, a po celou dobu čekání nemáte výnos. Když se to nepodaří, máte stále uloženy peníze v orné půdě, a ta se také zhodnocuje. Někteří investoři dokonce nabízejí, že na zakoupených pozemcích máte zástavní právo. Taková investice je pak vlastně bezriziková.

6. Nemovitostní investiční fondy

Nemovitostní fondy jsou zajímavou možností pro investory, kteří chtějí mít stabilní příjmy z nemovitostí, ale nechtějí mít starosti se zajišťováním pronájmů, správou a řešením problémů s problematickými nájemníky. Výměnou za bezstarostnost mohou být nižší výnosy, ale nemusí.

Přece jenom profesionální realitní investoři ví, do čeho investovat, navíc vyšší kapitál z fondů jim umožňuje investovat do dražších investičních celků (obchodní centra, kancelářské či skladové komplexy), kde je také vyšší výnosová rentabilita než u pronájmu bytu. A díky tomu umí dosahovat vyšších zhodnocení než drobný investor.

Nevýhodou je, že u investic do fondů nemůžete využívat finanční páku.

7. Realitní investiční trusty (REIT)

REIT trusty (Real estate investment trust) jsou další alternativou kolektivního investování. Původně vznikly v 60. letech v USA, ale dnes působí např. ve Velké Británii, Německu, Francii, Holandsku či Španělsku. Jsou podobné fondům, ale mají určitá specifika. Drobným investorům rovněž umožňují investovat do nemovitostí, které by si sami nemohli dovolit koupit. Můžete si tak koupit podíly v trustech, které vlastní a provozují obchodní domy, kancelářské objekty, skladové areály atd. Akcie REIT trustů jsou běžně obchodované na burzách a můžete si koupit jejich akcie přes investiční platformy stejně jako akcie jiných společností. Např. Arbor Realty Trust vyplácí každoročně dividendy v rozmezí od 8 do 11 %. To je mnohem víc, než kolik získáte z pronájmu nemovitostí a bez starostí. Samozřejmě kromě dividendového výnosu je vždy nezbytné poměřovat i zhodnocení akcií v čase, stejně jako se poměřuje růst ceny nemovitostí v čase.

8. Nemovitosti v zahraničí

Nemovitosti v zahraničí mohou někdy nabídnout lepší zhodnocení finančních prostředků než v České republice. A to dokonce v mnoha Evropských zemích a v Eurozóně. Můžete tak koupit rezidenční nemovitosti jak k dlouhodobým, tak krátkodobým pronájmům.

Dalším pozitivem nákupu v zahraničí je diverzifikace rizik. Např. kdyby špatná hospodářská politika znehodnotila korunu, jste zajištěni investicí v Eurozóně a máte příjmy v eurech.

Na krátkodobé pronájmy jsou atraktivní nákupy apartmánů či vil v Rakousku, Španělsku, Francii, Itálii či v Chorvatsku. Zimní i letní sezóny jsou v těchto zemích delší a obsazenost tak větší. Např. na jihu Španělska se můžete i v únoru příjemně ohřát na sluníčku u moře a pak si jet zalyžovat do Sierry Nevada.

Nevýhodou je, že ve většině zemí západní Evropy je vyšší daňové zatížení. Tj. zejména vyšší zdanění příjmů z pronájmu a také podstatně vyšší daně z nemovitostí. Někde jsou také vysoké dědické daně. Na druhou stranu, některé země také nabízí zajímavé nástroje, jak daně legálně optimalizovat. Na to si však budete muset najmout místního finančního poradce.

Upozornění

Ačkoli investice do realit patří k velmi bezpečným, mají jako každá jiná investice svá rizika. Můžete koupit vadnou nebo předraženou nemovitost, pronajmout špatnému nájemci či investovat do projektu, který bude ztrátový. Když budete postupovat obezřetně, reality stojí za to.