Jaká je daň z příjmu při prodeji nemovitosti a v jakých případech jste od daně osvobozeni? Kdy musíte osvobození hlásit na finanční úřad?
Jaká je daň z prodeje nemovitosti
Prodej nemovitosti podléhá dani z příjmu. Výše daně záleží na tom, jestli nemovitost prodáváte jako fyzická osoba nebo jako právnická osoba (firma).
Daň z příjmu u fyzických osob
Daň z příjmu je u fyzických osob ve výši 15 % nebo 23 % a zdaňuje se podle § 10 Zákona o dani z příjmu.
Příjem z prodeje nemovitosti se zahrnuje do vašeho celkového příjmu a přiznáváte ho ve svém daňovém přiznání za uplynulý rok.
Daň z příjmů za rok 2023
Pokud jste prodali nemovitost v roce 2023, je výpočet daně následující.
Celkový příjem do 1.935.552 Kč (48násobek hrubé mzdy pro rok 2023) se daní 15 %.
Příjem nad 1.935.552 Kč se daní sazbou 23 %.
Daň z příjmů za rok 2024
Pokud prodáte nemovitost v roce 2024, dochází vlivem konsolidačního balíčku ke změně. Nově se sazba daně počítá ze 36násobku hrubé mzdy. Pro rok 2024 je to 1.582.812 Kč ročně.
Celkový příjem do 1.582.812 Kč (36násobek hrubé mzdy pro rok 2024) se daní 15 %.
Příjem nad 1.582.812 Kč se daní sazbou 23 %.
Daní se jen zisk, ne příjem
Základem daně je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Příjmem je částka získaná prodejem. Výdajem je částka, za kterou jste nemovitost koupili. Mezi další nejčastější výdaje se pak řadí např. právní náklady, posudky, opravy, technické zhodnocení, náklady za realitní kancelář atd.
Příklad
Pan Novák v roce 2016 koupil byt za cenu 3.000.000 Kč, a ten začal pronajímat. V roce 2024 potřeboval vložit kapitál do svého podnikání a v tomto roce tedy byt prodal. Mezitím ceny nemovitostí vzrostly, a tak se mu podařilo byt prodat panu Vokurkovi za cenu 3.500.000 Kč. S oběma transakcemi měl pan Novák spojené náklady na právní servis, úschovu kupní ceny u advokáta a provizi realitní kanceláři. Celkové prokazatelně vynaložené výdaje pana Nováka činily 180.000 Kč.
Základem daně je částka 3.500.000 – 180.000 – 3.000.000 = 320.000 Kč. Tuto částku pan Novák zahrne do svého základu pro daň z příjmu dle §10 zákona o dani z příjmu. Daň z příjmu pak činí 48.000 Kč (sazba 15 %). To samozřejmě platí za předpokladu, že jeho celkové příjmy nepřevýší 36násobek hrubé mzdy. Pakliže by jeho příjmy překročily 36násobek hrubé mzdy, pak z částky přesahující 1.582.812 Kč zaplatí 23 %.
Daň z příjmu u právnických osob
U právnických osob je sazba daně z příjmu ve výši 19 % z příjmů za rok 2023 a 21 % z příjmů v roce 2024. Příjem z prodeje nemovitosti se započítává do příjmu celé firmy a zohledňuje se tak i v daňovém přiznání firmy.
Zvažujete prodej nemovitosti? Začnete tím, že si od nás necháte nacenit její prodejní cenu.
Kdy jste osvobozeni od daně z příjmu
Fyzické osoby jsou od daně z příjmu osvobozeny v případech, které jsou stanoveny v § 4 Zákona o dani z příjmu.
1) Nemovitost vlastníte 5 respektive 10 let
Doba osvobození záleží na tom, kdy jste nemovitost nabyli.
Pokud jste nemovitost nabyli po 1. lednu 2021, jste od daně z příjmu při prodeji osvobozeni po 10 letech od jejího nabytí, a to v souladu s novelou Zákona 586/1992 Sb. o dani z příjmu, která nabyla účinnost 1. ledna 2021.
Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste nabyli před 1. lednem 2021, jste osvobozeni od daně z příjmu 5 let od jejího nabytí, dle Zákona č. 386/2020 Sb. Čl. 4 odst. 1.
Podle §4 zákona o dani z příjmu jsou fyzické osoby osvobozeny od daně z prodeje nemovitosti v následujících případech.
2) Nemovitost vlastníte nejméně 2 roky a máte v ní bydliště
Pokud v bytě nebo rodinném domě máte bydliště nejméně po dobu 2 roky bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni.
3) Použijete peníze z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby
Pokud prodáte byt nebo rodinný dům a použijete prostředky na obstarání bytové potřeby (bytovou potřebu definuje § 4b Zákona o dani z příjmu) do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, kdy jste peníze získali, nebo použijete částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal. Viz §4 odstavec 1 a) Zákona o dani z příjmu.
Příklad
V lednu 2024 jste získali částku 3 mil. Kč z prodeje bytu. Tato částka bude od daně z příjmu osvobozena, pokud v období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2025 investujete částku 3 mil. na řešení svých bytových potřeb.
Osvobození od daně musíte nahlásit na Finanční úřad
Pokud chcete být osvobozeni od daně z příjmu z důvodů uvedených v odstavci 3), musíte od roku 2021 podat oznámení o získání prostředků z prodeje svému správci daně. Pokud tuto skutečnost neohlásíte, nemůžete osvobození od daně z příjmu použít. Podrobnosti najdete v článku Zpřísnění podmínek osvobození od daně z příjmu.
Osvobození od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu
Od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu jste jako fyzická osoba osvobozeni, pokud byt prodáváte po 5 letech od nabytí, a to dle § 4 odstavec 1), písmeno s) Zákona o dani z příjmu.
Jak zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti uvedete v daňovém přiznání k dani z příjmu, které musíte podat svému místě příslušnému finančnímu úřadu do 31. března za uplynulý kalendářní rok. Do tohoto data také musíte daň z příjmu zaplatit.
Přemýšlíte o prodeji a nevíte, jestli se na vás vztahuje osvobození? Kontaktujte nás, poradíme vám.
Chci znát tržní cenu své nemovitosti
Mohlo by vás také zajímat
