Když vám nájemník přestane platit nájem, máte problém. Co v takovém případě dělat a hlavně co nedělat? Tedy pokud nechcete skončit ve vězení.
Do kdy musí nájemce platit nájemné?
Pronajímatel a nájemce si ujednají nájemné jako pevnou částku. Pokud se nedohodnou jinak, má se za to, že je výše nájemného sjednána za 1 měsíc. Toto je i nejběžnější ujednání ve většině smluv, ovšem lze si sjednat období i delší, např. čtvrtletí. Nájemce musí uhradit nájemné (+ zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel) předem nejpozději do 5. dne platebního období. Například nájem za červen tak musí nájemce zaplatit do 5. června. Nájemní smlouva na byt či dům může stanovit pozdější datum splatnosti – v tomto ohledu mají smluvní strany volné ruce.
V případě, že se pronajímatel a nájemce bytu dohodnou na dřívějším termínu splatnosti, mohlo by jít teoreticky o nezákonné ujednání, ke kterému by se v neprospěch nájemce nepřihlíželo. Jazykový výklad tohoto ustanovení je pro pronajímatele přísnější. Pokud tedy nájemce musí zaplatit nájemné za červen podle nájemní smlouvy do 25. května, dle právní úpravy stačí, když zaplatí do „zákonného“ 5. června. Rozhodování soudů ale není v této otázce jednoznačné a doporučujeme se spíš řídit smluvním ujednáním.
S reakcí na neplatiče nečekejte
Jakmile se nájemce opozdí s úhradou nájemného, doporučujeme neotálet a zareagovat. Většinu lidí logicky napadne nájemci zavolat, poslat SMS nebo e-mail. To je úvodní krok, který je praktický v případech, kdy se bezproblémový nájemce opozdí poprvé. Pokud nájemce nezareaguje, nájemné nepošle nebo jde o opakované zpoždění, doporučujeme zaslat nájemci upomínku ve formě doporučeného dopisu s dodejkou. Kopii upomínky a dodejku si pečlivě schovejte pro případ soudního sporu.
Upomínka by měla obsahovat výzvu k zaplacení dluhu a upozornění na další možné následky. Neplacení nájemného může vést k povinnosti zaplatit úrok z prodlení, a případně též smluvní pokutu, pokud tak stanoví nájemní smlouva. Neplacení nájemného může také zavdat důvod pro výpověď z nájmu bytu. Jestliže nájemce dříve složil jistotu (kauci), může se pronajímatel uspokojit z kauce a vyzvat nájemce, aby dorovnal kauci do původní výše stanovené nájemní smlouvou.
Výpověď z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou
Občanský zákoník umožňuje pronajímateli dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, pokud nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu. Z předpisů výslovně nevyplývá, co to znamená, avšak z definice zvlášť závažného porušení (viz níže) odborná literatura dovozuje, že nájemce hrubě poruší svou povinnost z nájmu, pokud nezaplatí nájemné a náklady za služby v součtu za 2 měsíce. Nemusí jít o 2 bezprostředně následující měsíce, rozhodující je součet dlužné částky.
Výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby
Jestliže nájemce nezaplatí nájemné a náklady za služby za dobu min. 3 měsíců, poruší dle zákona svou povinnost z nájmu zvlášť závažným způsobem. I tady je rozhodná celková výše dluhu, a nemusí jít tedy o 3 po sobě jdoucí měsíce. Pronajímatel v těchto případech může vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu (nejpozději do 1 měsíce) byt odevzdal.
Než pronajímatel vypoví nájem bez výpovědní doby, musí nájemce předem vyzvat, aby odstranil své závadné chování nebo odstranil protiprávní stav (tj. zaplatil dluh). Ve výpovědi musí pronajímatel uvést, v čem vidí zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti (v tomto případě neplacení nájemného). Pokud pronajímatel tyto povinnosti nedodrží, k výpovědi se nepřihlíží!
Společná pravidla pro výpověď z nájmu bytu
Některá pravidla jsou společná jak pro výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby, tak pro výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. Výpověď musí být písemná a musí dojít nájemci. Výpovědní doba začíná plynout od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došla nájemci (pokud nejde o výpověď bez výpovědní doby). Pokud tedy nájemce obdrží výpověď 3. dubna, výpovědní doba začne plynout 1. května a skončí 31. července.
Pronajímatel musí ve výpovědi uvést výpovědní důvod a popsat chování, kterým jej nájemce naplnil (např. nezaplatil nájemné a náklady za služby v součtu za 2 měsíce, čímž hrubě porušil svou povinnost z nájmu). Dále musí pronajímatel poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem, jinak je výpověď neplatná! Nájemce může podat návrh soudu k přezkoumání do 2 měsíců od doručení výpovědi.
Pokud chcete mít jistotu, že bude výpověď úplná a v souladu se zákonem, nespoléhejte se na nedůvěryhodné vzory a obraťte se na zkušené realitní advokáty.
Jestli vás zajímají další důvody, pro které může pronajímatel a nájemce vypovědět nájem bytu a domu, nezapomeňte si přečíst Možnosti ukončení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele a nájemce.
Nájemník se nechce odstěhovat?
Dali jste nájemci výpověď z nájmu bytu, výpovědní doba marně uplynula, a nájemce se ani přesto neodstěhoval? Pak máte nepříjemný problém, se kterým je spojeno mnoho stresu, časových průtahů a nepříjemných tahanic. Ačkoliv takový nájemce dokáže pořádně otrávit život, doporučujeme udržet nervy na uzdě.
Vystěhování nájemníka bez jeho svolení je trestný čin
Nedávno se na nás v této situaci obrátil klient – říkejme mu třeba pan Jiří – kterého napadlo, že nájemce buď odpojí od dodávek energií a vody, anebo si počká, až bude nájemce pryč, využije záložní klíč, vnikne do bytu, vystěhuje nájemcovy věci a nechá vyměnit zámky. Pokud máte stejný nápad jako pan Jiří, důrazně vám nedoporučujeme jej realizovat. Pronajímatel se takovým jednáním může dopustit trestného činu porušování domovní svobody dle § 178 Trestního zákona, za který pachateli hrozí až 2 roky vězení. Dopustí-li se při tom násilí, pak mu hrozí vězení až na 5 let.
Jak z této šlamastiky legálně ven? Pronajímatel by měl nájemci zaslat předžalobní výzvu, a pokud ani to nepomůže, podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Vykonatelné soudní rozhodnutí slouží jako exekuční titul, na základě kterého soud v rámci výkonu rozhodnutí nebo soudní exekutor může provést vyklizení bytu. Okolnosti každého případu jsou individuální, a proto je dobré obrátit se na realitního právníka, který vám poradí, jak nejlépe ve vašem případě postupovat.
Přečtěte si také: Jak odhalit problematické nájemníky
Smírné řešení, dohoda a uznání dluhu
Ale pozor, ne vždy je nájemce prevít. Každý se může dostat do situace, kdy sice nemůže platit nájemné, ale k situaci se postaví čelem a snaží se ji aktivně řešit. Pronajímatel a nájemce mohou dojít hned k několika smírným řešením. Pokud nájemce ve finančních potížích navrhne uzavřít dohodu o (předčasném) ukončení nájmu, bývá pro pronajímatele výhodné na ni přistoupit. Už jen kvůli faktu, že nájemce chce byt dobrovolně opustit a naopak nechce dělat naschvály. Blokováním bytu totiž může pronajímateli vznikat škoda (např. když má zájemce, který souhlasil s hrazením vyššího nájemného).
Vhodným řešením situace může být také dohoda (dodatek k nájemní smlouvě), kde nájemce uzná svůj dluh z nájemního vztahu i jeho výši, a pronajímatel na druhé straně svolí ke kompromisu – např. splácení dlužného nájemného formou splátek nebo dočasnému snížení nájemného. Vždy je dobré do dohody o splátkách zahrnout ujednání o ztrátě výhody splátek – když nájemce nedodrží splátkový kalendář, může pronajímatel požadovat zaplacení celého dluhu. Pokud takovou dohodu sepíšete u notáře a nájemce ani tehdy nedostojí svých povinností, notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti poslouží jako exekuční titul a pronajímatel se může obrátit s vymáháním své pohledávky přímo na exekutora.
Pomoci může příspěvek na bydlení
Když se nájemce dostane do finančních potíží a ohledně problému komunikuje, je vhodné mu doporučit ověřit si, zda mu náhodou dle místa bydlení nevznikl nárok na příspěvek na bydlení. Pro rok 2022 na něj mohli dosáhnout jednotlivci nebo rodiny, u kterých 30 % (v Praze 35 %) čistých příjmů nestačilo k pokrytí nákladů na bydlení, a zároveň 30 % (35 % v Praze) příjmů jednotlivce/rodiny bylo nižší, než příslušné normativní náklady stanovené zákonem.
Nájemní smlouva, výpověď z nájmu bytu, předžalobní výzva nebo žaloba na vyklizení bytu jsou všechno dokumenty, které by vám měl připravit nebo alespoň zkontrolovat zkušený realitní advokát. Nedoporučujeme spoléhat se na vzory z internetu zdarma, které nejenže neberou v potaz specifika vašeho případu, ale navíc většinou obsahují nezákonná ustanovení a mohou vás dostat do maléru.
Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz
Nabídněte nám svoji nemovitost na pronájem. Vyhledáme a prověříme vám nájemníka.
Chci nabídnout nemovitost k pronájmu
Mohlo by vás také zajímat
