Prodávající má při prodeji nemovitosti odpovědnost za vady, které se řídí § 2099 – § 2112 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
Kupující má právo oznámit prodávajícímu skrytou vadu nemovitosti ve lhůtě 5 let od nabytí vlastnického práva. Viz § 2129, odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.
Pět let je dlouhá doba, proto se podcenění rizik z odpovědnosti za vady může prodražit.
3 způsoby, jak rizika snížit
Zde jsou 3 způsoby, jak můžete rizika plynoucí z odpovědnosti za vady při prodeji nemovitosti snížit.
1. Upozorněte kupujícího na vady
Víte-li o skrytých vadách, informujte o nich kupujícího. Jejich zatajením se ve většině případů neochráníte, protože je kupující během pěti let objeví.
Informování o skrytých vadách vás vyjde většinou levněji, než když je zatajíte a kupující se bude domáhat slevy z vadného plnění u soudu.
Je totiž velký rozdíl, když kupující žádá slevu za vady před uzavřením kupní smlouvy nebo po prodeji. Před prodejem můžete kupujícímu říct, že mu slevu nedáte, a přesto se můžete na prodeji dohodnout.
Když však kupující bude chtít slevu za vady až po prodeji, moc možností na vyjednávání nemáte. Kupující se může domáhat slevy u soudu a v mnoha případech získá větší slevu, než by získal, kdybyste se o vadách bavili před uzavřením kupní smlouvy.
Pokud se jako prodávající chcete zbavit své odpovědnosti za vadu, musíte kupujícího na konkrétní nedostatek nemovitosti výslovně upozornit a tuto skutečnost v případném soudním řízení prokázat. Ideální je proto vady definovat přímo v kupní smlouvě.
2. Smluvní vyloučení odpovědnosti za vady
Zákon umožňuje dohodu mezi prodávajícím a kupujícím o vyloučení odpovědnosti prodávajícího za vady. Takto lze vyloučit odpovědnost i za jednotlivé části nemovitosti či její součásti (např. topný sytém apod.). S takovým vyloučením odpovědnosti je však nutný souhlas kupujícího a ne každý ho bude chtít dát.
Smluvní vyloučení odpovědnosti se častěji provádí u starších nemovitostí nebo nemovitostí před kompletní rekonstrukcí, kde kupující předpokládá, že nemovitost má vady, a s tímto vědomím ji kupuje.
Nebude-li tedy kupující s takovým ujednáním ve smlouvě souhlasit, nelze práva z vadného plnění nijak zkracovat.
3. Technická zpráva
Ne vždy si je prodávající skrytých vad vědom, a proto na ně nemůže kupujícího upozornit.
V takovém případě doporučujeme nechat vypracovat odborný technický posudek neboli technickou zprávu, která detailně popíše technický stav nemovitosti a poukáže na její vady.
Takovýto posudek pak bude přílohou kupní smlouvy, se kterou se kupující seznámí, a v budoucnu nebude dále moci namítat, že o případných vadách či technickém stavu nemovitosti nevěděl. Tento postup tak lze doporučit jako jedinou reálnou a efektivní obranu proti dodatečným nárokům kupujících pramenících z odpovědnosti za skryté vady.
Pro objektivitu je třeba dodat, že některé skryté vady nemusí ani běžně provedená technická zpráva odhalit. Požadavek na odhalení všech skrytých vad by znamenal provést sondy do základů, odkrýt podhledy střešních konstrukcí atd. Takový posudek by byl jednak velmi drahý a zároveň by došlo k nežádoucímu poničení nemovitosti.
Na některé skryté vady se tak přijde opravdu až ve chvíli, kdy se projeví. Vypracování technického posudku proto vnímejte jako způsob, jak problémy minimalizovat, nikoli stoprocentně vyloučit.
Další informace k technické zprávě najdete v článku Význam technické zprávy při nákupu a prodeji nemovitosti.
