Základní informace, které musíte vědět, když prodáváte byt. Co zajistit, na co se připravit, jaké daně zaplatíte atd.
1. Definice prodeje
Když prodáváte byt, často neprodáváte jen byt samotný, ale i sklep, parkovací stání nebo třeba podíl na zahradě před domem. To všechno se musí definovat.
Kromě toho je možné, že s bytem budete chtít prodávat i nábytek a další zařizovací předměty. V takovém případě si udělejte inventární seznam a spočítejte, za kolik jste ochotni vybavení prodat.
2. Odhad ceny bytu
Nejdříve zjistěte, za kolik můžete svůj byt prodat.
Znát prodejní cenu je velmi důležité. Když nastavíte cenu příliš nízko, prodáte sice rychle, ale na prodeji proděláte. Když ji naopak nastavíte příliš vysoko, může se z nemovitosti stát ležák a budete ji prodávat mnohem déle, než byste mohli.
Na prodejní cenu bytu má vliv celá řada parametrů. Lokalita, patro, výhledy, půdorysy místností, stav bytu a domu a mnoho dalších. Existují možnosti nechat si nacenit byt online na počkání. Ale tyto odhady mají velkou nepřesnost, protože je dělají počítače automatizovaně a nedokážou zohlednit všechny parametry správně.
Naši makléři všechny tyto parametry při nacenění bytu zohlední. Budete tak mít přesnější údaje pro prodej.
Chcete znát cenu vašeho bytu? Nechte si ho od nás zdarma nacenit.
3. Dokumenty potřebné pro prodej
Připravte si následující dokumenty. Každý kupec je bude chtít vidět.
a) Nabývací titul
Nabývacím titulem je smlouva nebo dokument, na jehož základě jste se stali vlastníkem bytu. Nejčastěji je to kupní smlouva, darovací smlouva nebo rozhodnutí o dědictví.
b) Průkaz energetické náročnosti budov (PENB)
PENB potřebujete ve chvíli, kdy se byt začne inzerovat. Uvádí se totiž již v inzerci. Rovněž máte povinnost ho předat kupujícímu. Za porušení těchto povinností vám hrozí pokuta až 100.000 Kč, pokud byt prodáváte jako fyzická osoba.
c) Potvrzení o bezdlužnosti
Při převodu bytu máte jako prodávající povinnost dle § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku zajistit potvrzení o bezdlužnosti popřípadě o výši dluhů vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.
O toto potvrzení můžete požádat vaše SVJ (společenství vlastníků jednotek) až ve chvíli, kdy se najde zájemce o koupi vašeho bytu.
4. Ukončení hypotéky
Máte-li na bytě hypotéku, kontaktujte banku a zjistěte, za jakých podmínek ji můžete ukončit. Banka si za předčasné ukončení může účtovat poplatek. Tomuto tématu jsem věnoval samostatný článek Jak prodat nemovitost s hypotékou.
5. Daň z příjmu z prodeje
Zjistěte si, jestli budete platit daň z příjmu z prodeje. Prodej bytu je osvobozen od daně z příjmu, pokud ho vlastníte minimálně 5 nebo 10 let (v závislosti na tom, kdy jste ho pořídili). Všechny podstatné informace k dani z příjmu se dočtete v článku Daň z příjmu při prodeji nemovitosti.
6. Smlouvy a dokumenty
Při převodu vlastnictví k bytu se vypracovává nejčastěji 5 smluv.
Zprostředkovatelská smlouva
Chcete-li prodat byt prostřednictvím realitní kanceláře, tak první smlouva, kterou budete uzavírat, je Zprostředkovatelská smlouva s realitní kanceláří. § 9 Zákona o realitním zprostředkování vyžaduje, aby Smlouva o realitním zprostředkování měla písemnou formu.
Makléři, který je pro vás ochoten pracovat bez zprostředkovatelské smlouvy, se vyhněte. Když je ochoten porušit zákon jednou, bude ochoten to udělat opakovaně a možná i v mnohem závažnějších situacích.
Zprostředkovatelská smlouva zejména definuje, co prodáváte, za kolik, jaká bude odměna makléři a kdy je splatná. Zprostředkovatelská smlouva definuje také práva a povinnosti smluvních stran a dobu platnosti smlouvy.
Rezervační smlouva
Rezervační smlouva se uzavírá mezi prodávajícím, kupujícím, případně i realitní kanceláří.
Na základě této smlouvy si kupující vaši nemovitost zarezervuje na dobu, než si zajistí financování (např. hypotéku). Další informace se dozvíte v článku Význam rezervační smlouvy při nákupu a prodeji nemovitosti.
Zástavní smlouva do katastru nemovitostí
Pokud bude kupující financovat nákup bytu na hypotéku, budete rovněž jako prodávající uzavírat s bankou zástavní smlouvu, na jejímž základě vám banka vyplatí peníze. Většina kupujících kupuje byty na hypotéku, a tak se zástavní smlouva bude týkat zřejmě i vás.
Spolu se zástavní smlouvou se na katastr podává tzv. Návrh na vklad zástavní smlouvy. Je to průvodní dokument k zástavní smlouvě. Za podání návrhu na vklad zástavy si katastr účtuje poplatek ve výši 2.000 Kč.
Další informace k zástavnímu právu najděte v článku Co to je zástavní právo a zákaz zcizení.
Kupní smlouva
Kupní smlouvou se převádí vlastnictví k nemovitosti. Je to nejdůležitější dokument, který stanovuje podmínky transakce, způsob vyplacení kupní ceny, povinnosti smluvních stran atd. Kupní smlouvě věnujte náležitou péči, nevyplatí se na ní šetřit.
Spolu s kupní smlouvou se podává na katastr Návrh na vklad kupní smlouvy a katastr si opět účtuje 2.000 Kč.
Pokud prodáváte byt přes naši realitní kancelář, tento poplatek platíme v rámci naší odměny my.
Smlouva o úschově kupní ceny
Řeší úschovu ceny za převod a způsob vyplacení. Úschova kupní ceny se nejčastěji zajišťuje v advokátní či notářské kanceláři nebo v bance. Více se o úschovách dozvíte v článku Možnosti úschovy kupní ceny.
Přípravu všech těchto smluv zajišťujeme přes advokátní kanceláře a hradíme je v rámci své provize.
7. Zákonné povinnosti
Jako prodávající máte celou řadu zákonných povinností. Tomuto tématu jsem věnoval samostatný článek Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti. Dozvíte se v něm, jaká jsou rizika a sankce, pokud povinnosti nesplníte.
Nechte si také poslat Seznam povinností e-mailem, kde navíc dostanete seznam revizních a kontrolních zpráv, které byste si také měli ve vlastním zájmu nechat vypracovat.
8. Revizní zprávy
Před předáním bytu vám doporučujeme nechat si vypracovat revizní zprávy k elektroinstalaci, elektrozařízení atd. Nechte si zaslat seznam revizních zpráv, které byste měli nechat vypracovat. Také se dozvíte, co vám hrozí, pokud si je vypracovat nenecháte.
9. Výběr realitního makléře pro prodej
A teď už zbývá jen si vybrat kvalitního realitního makléře, který váš byt prodá za nejvyšší cenu, bezpečně a bez starostí.
Naši makléři jsou prověření a na kvalitu jejich služeb důsledně dohlížíme. Nechte si od nás nezávazně předložit nabídku na prodej.
Chci získat nezávaznou nabídku na prodej
Mohlo by vás také zajímat
