Při nákupu nemovitosti je třeba věnovat pozornost tomu, zda na nemovitosti nevázne nějaké právní zatížení. Dnes se běžně setkáváme s tzv. zástavním právem a s ním souvisejícím omezením. Na co vše si musíte dát pozor?
Zástavní právo
Zástavní právo je zajišťovacím prostředkem, jehož účelem je posílit právní jistotu věřitele, který půjčil peníze dlužníkovi a má vůči němu tzv. pohledávku, tj. zejména právo požadovat vrácení peněz. Při zřízení zástavního práva je vždy potřeba dát určitou věc „do zástavy“, přičemž zástavou může být jak věc movitá, tak věc nemovitá. V tomto článku se zaměříme na zástavní právo zřizované k věcem nemovitým, neboť právě „zastavení“ nemovitosti je v praxi často používaným způsobem zajištění.
Podstata zástavního práva spočítá v tom, že pokud dlužník svůj dluh vůči věřiteli neplní, tj. nevrátí mu peníze, jak slíbil, může věřitel iniciovat prodej zastavené nemovitosti a obdržené peníze použít i proti vůli dlužníka na úhradu své pohledávky. Další výhodou je, že pokud má daný dlužník více dluhů vůči více věřitelům, dluh zajištěný zástavním právem má zpravidla při úhradě přednost před ostatními dluhy.
Se zástavním právem se v praxi nejčastěji setkáme při koupi nemovitosti na hypotéku. Financující banka poskytující kupujícímu úvěr uzavírá zástavní smlouvu s vlastníkem nemovitosti, přičemž podmínkou čerpání úvěru je minimálně zahájení řízení o zápisu tohoto zástavního práva do katastru nemovitostí. To znamená, že banka kupujícího bez předchozího sjednání zástavního práva nepošle za kupujícího peníze čerpané z hypotéčního úvěru.
Vzhledem k tomu, že zástavní právo zřizované pro banku kupujícího při koupi nemovitosti na hypotéku je dnes typickým příkladem zástavního práva, v našem článku se na něj zaměřujeme, přičemž ponecháváme stranou ostatní typy zástavního práva.
Zástavní právo se zřizuje typicky smlouvou, která musí mít u nemovitostí povinnou písemnou formu. Smluvními stranami zástavní smlouvy jsou zástavní věřitel a zástavní dlužník. Někdy může ve smlouvě figurovat i třetí subjekt, tzv. zástavce, který je vlastníkem zastavené věci. Aby zástavní právo k nemovitosti platně vzniklo, musí být zapsáno do katastru nemovitostí.
Po nabytí účinnosti dnešního občanského zákoníku se spolu se zástavním právem často zřizuje i tzv. zákaz zcizení a zatížení.
Co je podstatou zákazu zcizení a zatížení?
V obou případech jde o ujednání, která poskytují věřiteli ještě bezpečnější právní postavení, neboť omezují nakládání vlastníka nemovitosti (zástavce) se zastavenou nemovitostí (zástavou). I zákaz zcizení a zatížení se zřizují písemnou smlouvou a typicky jsou tato ujednání obsažena v zástavní smlouvě (ale nemusí tomu tak být vždy).
Zákaz zcizení
Jaký má zákaz zcizení a zatížení v praxi důsledky?
Vázne-li na nemovitosti zákaz zcizení, zpravidla to znamená, že její vlastník není oprávněn nemovitost jakkoli převést (tj. prodat či darovat) na třetí osobu bez souhlasu věřitele (typicky banky).
Je-li zákaz zcizení zřízen jako tzv. věcněprávní, naleznete jej v části „C“ výpisu z listu vlastnictví. Pokud byste převáděli nemovitost zatíženou takovým zákazem zcizení (který je zapsán v katastru nemovitostí), katastrální úřad po vás bude požadovat listinu, z níž bude vyplývat, že oprávněný věřitel s převodem souhlasí. Bez tohoto souhlasu katastrální úřad vlastnictví nemovitosti na nového nabyvatele nepřepíše.
Zákaz zatížení
Zákaz zatížení je méně přísnou formou omezení vlastníka v nakládání s nemovitostí (zástavou), nicméně tím spíše je třeba jej nepodcenit. Podstatou zákazu zatížení zpravidla je, že vlastník dané nemovitosti nesmí bez souhlasu oprávněné osoby (typicky věřitele, banky) nemovitost nijak právně „zatížit“.
Zatížením se v tomto smyslu rozumí například zřízení dalšího zástavního práva k nemovitosti, zřízení věcného břemena a podobně. Dejte si však pozor na to, že nepovoleným zatížením může být v tomto smyslu i pronájem nemovitosti! Zejména kupujete-li nemovitost na investici, ověřte si tuto skutečnost s vaší financující bankou.
V praxi zpravidla není problém souhlas banky s pronájmem nemovitosti při standardních podmínkách nájmu získat, nicméně může to záviset na dobré vůli dané banky, resp. jejích vnitřních pravidlech, která po podpisu zástavní smlouvy těžko ovlivníte.
Je také dobré si uvědomit, že pokud je na nemovitosti zřízen pro banku zákaz zatížení, není možné bez souhlasu této banky zřídit na nemovitosti další zástavní právo jiného subjektu. To může v budoucnu zkomplikovat refinancování úvěru u jiné banky a je třeba samozřejmě počítat s nutností udělení souhlasu banky i při prodeji nemovitosti, pokud její koupi kupující zamýšlí rovněž financovat hypotékou.
To, zda je zákaz zcizení a/nebo zákaz zatížení zřizován a za jakých podmínek, se u jednotlivých bank velmi různí. Některé banky jej nevyžadují vůbec, naopak jiné pro něj sjednávají přísné podmínky. Pokud tedy financujete koupi nemovitosti hypotéčním úvěrem, vezměte při výběru bank v úvahu i toto kritérium! Jeho praktický dopad může být značný.
V této souvislosti je třeba upozornit ještě na jednu skutečnost. I v případech, kdy si banky nezřizují věcněprávní zákaz zcizení či zatížení, který se zapisuje do katastru nemovitostí, banka v zástavní smlouvě zpravidla i tak zakazuje vlastníkovi jakékoli nakládání s nemovitostí bez jejího předchozího souhlasu nebo alespoň povinnosti banku o takovýchto záměrech informovat. Pokud by toto povinný podcenil a nakládal s nemovitostí v rozporu se smlouvou (nevyžádal si tedy k tomu souhlas banky, resp. banku neinformoval), mohou mu ze strany banky hrozit velké sankce. Než tedy k takovému kroku u nemovitosti se zástavním právem přistoupíte, vždy si důkladně přečtěte úvěrovou i zástavní smlouvu, kterou jste s bankou podepsali, nebo se o příslušných rizicích poraďte s realitním advokátem. Vyhnete se tak velkým pokutám.
Postup nákupu a prodeje nemovitosti s ohledem na zástavu
Zástavní právo je tedy velmi častým omezením vlastnického práva u nemovitosti, není však třeba se jej při koupi či prodeji nemovitosti obávat více, než je nutné. Jen je potřeba zvolit správný postup, který vám nastíníme níže.
Pokud prodáváte nemovitost se zástavním právem, ověřte si nejdříve u své banky, za jakých podmínek vám povolí předčasné splacení vaší hypotéky a v návaznosti na to se svého zástavního práva vzdá. To samé si ověřte u prodávajícího, pokud nemovitost se zástavním právem (resp. s „hypotékou prodávajícího“) kupujete.
V praxi není překážkou ani situace, kdy je „hypotéka“ jak na straně prodávajícího tak i kupujícího. V těchto případech je třeba počítat s tím, že banka kupujícího zpravidla trvá na tom, aby se v rámci čerpání hypotéky kupujícího přímo splatila hypotéka prodávajícího podle vyčíslení nesplaceného zůstatku hypotéky, což je třeba správně zakomponovat do kupní smlouvy na nemovitost.
Pojďme si tedy pro lepší představu ještě shrnout, jaké jsou z hlediska zástavního práva hlavní kroky při prodeji a koupi nemovitosti s hypotékou prodávajícího (a tedy i zástavním právem jeho banky), kdy kupující chce svou koupi rovněž financovat další hypotékou. V takovém případě je potřeba udělat následující:
- Prodávající – informuje svou hypoteční banku o zamýšleném prodeji.
- Prodávající a kupující – dohodnou se, k jakému datu je banka kupujícího schopna poslat peníze.
- Prodávající – vyžádá si vyčíslení nesplaceného zůstatku své hypotéky k určenému datu a požádá banku o souhlas s výmazem zákazu zcizení.
- Banka prodávajícího – vydá písemný dokument s vyčíslením celkového zbývajícího dluhu prodávajícího.
- Prodávající a kupující/další strany – podepíšou kupní smlouvu na nemovitost, smlouvu o úschově a často i zástavní smlouvu.
- Kupující/jeho banka – podá katastrálnímu úřadu návrh na zápis zástavního práva jeho financující banky.
- Banka kupujícího – pošle mj. peníze na bance prodávajícího částku odpovídající nesplacenému zůstatku hypotéky prodávajícího.
- Banka prodávajícího – vydá potvrzení o zániku jejího zástavního práva splacením úvěru a návrh na výmaz zástavního práva z katastru.
- Katastrální úřad – provede výmaz zástavního práva banky prodávajícího.
Jak je uvedeno výše, zástavní právo na nemovitosti není překážkou jejího prodeje ani koupě. V takovém případě je však důležité správně celý proces převodu nemovitosti nastavit, a to nejen z právního, ale i časového a organizačního hlediska.
Pokud kupujete či prodáváte nemovitost s námi, o vše se postaráme.
Pokud chcete, aby ve všech případech proběhlo vše hladce, obraťte se na odborníky, kteří s tím mají patřičné zkušenosti.
Náš tým realitních makléřů a specializovaných realitních advokátů je vám rád k dispozici, neváhejte nás kontaktovat.
Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 602 585 002
www.realitniadvokati.cz
Mohlo by vás také zajímat
